伟业长沙环保科技产业园项目提报方案下.pptVIP

定价策略2——商业 本项目商业在区域内暂时拥有其他项目不可比拟的先天优势。我们仅能从周边低档的商铺门面对本项目商业进行价格建议。 直面对手：（租约） 同超桃阳物流园沿街门面： 目前月租金约合50元/月/㎡ 周边类比项目： 鄱阳商业街社区底商： 销售均价6000元/㎡ 商业定价 环比项目（成功案例） 保利麓谷林雨：12000-15000元/㎡ 租金45-60元/月/㎡ 环比项目（相对保值案例） 加州阳光：10000-12000元/㎡，租金35-40元/月/㎡ 环比项目（失败案例） 标志麓谷坐标：7000元/㎡， 租金25-30元/月/ ㎡ 潜在对手1： 职教城内部（项目南侧约1.5公里）沿街门面： 预计年底动工，2011年下半年面市 潜在对手2： 物流园内（与同超物流园呈丁字布局，项目西侧约1.5公里）： 已经动工，预计2010年底面市 潜在对手3： 职教城内部（项目南侧约0.5公里）小型商业街： 预计今年10月开始启动使用 因此，我们该如何跳出商业做商业？ 机遇： 宏观政策打压商品房销售，为商铺市场带来投资机遇 未来比亚迪、职教城海量潜在人群使得投资潜力巨大 挑战： 周边目前商业价值未得到挖掘 普遍租赁价格偏低 项目周边多个商业“虎视眈眈” 环比同等条件下，仍有较多失败案例 …… 相对来说，挑战更大于机遇 项目商业面临的： 对于商业的营销来说： 跳出商业做商业，越早面市占领先机是关键！ 对于商业的价值来说： 如何为项目商业添加更多附加值是项目成败的关键！ 对于商业的价格来说： 考虑到未来的升值潜力，首次面市的商业建议在13000-15000/㎡之间是相对合理且有一定升值潜力的。亦为后期预留了合理的上涨空间。后期可根据适当的市场情况进行调整。 营销推广 策略 整体推盘策略 具体推盘计划 项目营销模式 项目推广计划 项目营销策略 首开：2#定向房源，内部认购后每户缴纳10万元定向资金。 首推：3A向和3B单元 次推：2#及2#商业 后推：3C单元 最后推：1#及1#商业 整体营销策略：小步快步，盘活资金流 1# 2# 整体策略 3A 3B 3C 推盘原则： 销售策略 吸纳定向金，盘活资金链，开工暂缓 利用首期投入及定向金，同时开发、开盘 利用3A\3B开盘资金回流开工定向房源，同时小批商业先行，占领市场 景观价值最高的普通住宅产品最后开发，提升项目整体价值 价值最高产品最后开发，利于利用市场及时间变动来实现价值最大化 定向先行，住宅后动，小户型综合楼与商业一波推出达到价值高峰 2#定向房源 3A向和3B单元 2#及商业 3C单元 1#及1#商业 1# 2# 3C 3B 3A 交房 1#商业 1# 3C 2#商业 3B 3A 2# 开盘节奏 1# 2# 3C 3B 3A 开发节奏 六月 五月 四月 三月 二月 一月 十二月 十一月 十月 九月 八月 七月 六月 五月 四月 三月 二月 一月 十二月 十一月 十月 九月 八月 七月 六月 五月 月份 2012 2011 2010 年份 推盘具体计划表： 本表仅做初步预期，具体开盘节奏等按照实际工期计算。 销售策略 体验式营销（情景营销） 个性化服务在筹备阶段主要是指对于售楼处案场的包装方面，比如氛围营造…… 常规操作 常规的售楼处包装即在现有的空间布局内最大化的利用资源，调配几大功能分区，按照人流动线进行空间排布。 个性化服务 个性化服务主要体现在对于售楼处氛围的营造，比如文化气息…… 针对本案客群，伟业建议于现正装修的售楼处进行功能叠加——突出售楼处的生活情态的展示功能：咖啡馆的氛围，万科的文化布局，营造一种新锐人群的归属情结氛围。 标准化基础上的个性化服务就是与客户互动性空间的最大化，是销售准备后的高级阶段 营销推广策略 座销 双布点，园区管委会一楼、现场两个售楼部 双点布控，区域拦截 现场售楼部建议放置在1#底商的南端1层，一方面现场展示性强，二则考虑作为项目临时会所，在一段时间内有兼有多种功能，同时便于后期开发商自持。 环科园管委会一楼大厅，是整个环科园管委会人员出入和外来人员入园的第一站，利用政府的深厚资源，定点营销，扩大客户圈层营销。 行销：井湾子、红星、汽车南站等人流、商业集中地区行销 暴力营销——迅速占领市场 划定片区，优化动线； 专人监控，实时回馈； 口碑传播，扩大影响； 高档消费场所停车场10万以上车辆插车； 农家乐定点放置宣传单页； …… 行销 行销 常规项：派单、插车、深访…… 关键项：专业派单团队、深入行销培训 直销 常规项：园区企业推介会、周边高校推介会、 关键项：机关团购（把控指标） 精准锁定公务员、高校老师、周边企事业单位购房人群，扩大客户来源，扩大口碑影响。 圈层营销策略 销售通路及推广渠道 媒体策略 推广诉求 推广活动