温州某物流地块市场研究与定位报告4.pptVIP

KTV娱乐会所包厢示意 第二部分 产品定位 KTV娱乐会所通道示意 第二部分 产品定位 第二部分 产品定位 SPA包厢示意 2-3层规划建议二 第二部分 产品定位 高端精品时尚酒店 （包含KTV、SPA、餐厅、精品客房） 第二部分 产品定位 酒 店 示 意 第二部分 产品定位 酒 店 示 意 经济分析 第三部分 财务分析 开发成本估算 经济收益估算 土建工程费用估算 工程安装费用估算 序号 项目 金额（万元） 1 规划设计费 192 2 可行性研究费 15 3 工程勘探费 20 4 环境影响评价费 15 合计 242 项目财务评价基础数据估算 第三部分 财务分析 附表1 前期工程费估算表 项目 面积（㎡） 单价（元/㎡） 金额（万元） 商铺部分 15000 2300 3450 地下部分 8000 4500 3600 写字楼 16000 3200 5120 SOHO公寓 17000 3000 5100 合计 17270 附表2 土建工程费估算 项目 单价 总价（万元） 电气工程安装费 70元/平方米 392 设备安装费（通风等） 15元/平方米 84 消防工程费 22元/平方米 123 给排水工程费 50元/平方米 280 智能化配套工程费 20元/平方米 112 合计 991 附表3 工程安装费估算 第三部分 财务分析 项目 费用（万元） 市政公用设施建设工程 565 工程质量监督费 7.7 合计 572 附表4 开发期税费估算表 附表5 销售费用估算表 计算依据 计价 合计（万元） 广告宣传及市场推广费 销售收入的1.5% 619 销售代理费 销售收入的1% 413 综合办公管理费用 销售收入的1% 413 合计 1036 附表6 建设管理费 项目 费用（万元） 建设单位管理费 164 建设管理其他费 147 工程监理费 305 合计 616 序号 类别 计算依据 金额（万元） 1 营业税 销售收入×5% 2065 2 城市维护建设税 营业税×0.7% 145 3 教育费附加 营业税×0.3% 61 4 教育专项基金 营业税×0.4% 82.6 5 印花税 销售收入×0.05% 20.7 6 交易管理费 销售收入×0.5% 206.5 合计 2580.8 附表7 销售税金与附加估算表 本项目投资总成本费用初步汇总 项目 总额 1、开发成本 2.33亿 (土地成本和利润税收未计算) 前期工程费 工程安装费 土建工程费 开发期税费 建设管理费 预备费 2、开发费用 销售费用 财务费用 合计 经济分析 第三部分 财务分析 开发成本估算 经济收益估算 土建工程费用估算 工程安装费用估算 项目 面积（㎡） 单价 总价（万元） 商铺部分 1F 5000 12000 0.6万 2F 5000 7000 0.35万 3F 5000 4000 0.2万 写字楼 16000 8000 1.28万 SOHO公寓(5.1层高） 17000 10000 1.7万 合计 4.13亿元 销售、租赁收入估算表 第三部分 财务分析 本项目投资收益初步估算 销售总收入=4.13亿元 总成本费用=土地成本+开发成本+开发费用 =土地成本+2.33亿元 税前利润=销售收入—总成本费用 =4.13亿元—2.33亿元—土地成本 本项目各种费用估算及效益评价均是初步的，仅供参考。对项目土地成本、所得税等类别的成本没有做考虑，于未来成本和价格的变动以及销售量的预测基于相对稳健、客观的态度，今后随着市场的变化，对有些指数的测算需按实际情况加以调整,同时任何销售进度的加快都将减小项目的资金压力。 THANKS！ 地产先锋·智慧兵团 外立面建议 第二部分 产品定位 Art Deco 风格 石材加玻璃窗 玻璃加金属板 玻璃加玻璃肋 玻璃加金属肋 全玻璃 ?无论是以玻璃为主元素还是以石材为主元 素的幕墙，均可实现较佳视觉效果 ?玻璃为主元素的幕墙时代感觉鲜明，石材 为主元素的幕墙给人以厚重庄严感 ?在造价方面，不同材质的玻璃价格差异很 大，石材也是如此，相比较而言，金属板 则较为经济 ?目前一二线城市高品质写字楼中普遍采用 全玻璃幕墙，主要原因在于全玻璃幕墙更 容易将阳光及室外景观导入室内，因而受 到多数驻户的青睐 第二部分 产品定位 外立面建议 一 1、Art Deco 美式风格纵向和横向三段式结构 2、基座石材干挂、主体真石漆涂料 3、通过突出竖向线条，增加项目的挺拔感 第二部分 产品定位 外立面建议 二 1