2016年浙江省房地产市场发展报告.PDF

2016 年浙江省房地产市场发展报告 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 2016 年浙江省房地产市场是充满 “变化”的一年，从年初的 “去库存”到 下半年的 “稳房价”，商品房市场量价齐升，去库存效果比较明显，房地产投资 企稳回升，市场分化明显加剧，结构性矛盾依然突出。2016 年12 月中央经济工 作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要“既抑制房地产泡沫， 又防止大起大落”，“限购扩大、房贷收紧、地价趋稳、房价滞涨、市场降温”将 是2017 年房地产市场的主要特征，房地产企业要适应政策和市场变化，创新经 营模式，提升产品和服务质量，加快转型升级，实现可持续发展。 一、政策调控方向变化，从去库存到稳房价 2016 年初面对巨大新建商品房库存压力，中央和地方政府连续出台了一系 列房地产“去库存”政策。中央层面政策主要有货币政策、信贷政策、税收政策 土地政策以及保障性住房政策等，这些政策整体上是鼓励购房需求，调整市场预 期，对促进房地产市场去库存起到了基础性作用。其中，对房地产去库存作用较 为明显政策是财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发的《关于调整房 地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知（财税（2016）23 号）》，对提高市 场需求起到了非常重要作用。 在中央房地产去库存政策指导下，2016 年上半年浙江省以及省内部分城市， 根据当地房地产市场特点，及时出台了具有针对性的房地产去库存政策。例如， 浙江省人民政府分别于2016 年3 月25 日和2016 年6 月24 日出台了《关于加快 供给侧结构性改革的意见（浙政发〔2016〕11 号）》和 《浙江省房地产供给侧结 构性改革行动方案》，杭州市人民政府于2016 年2 月26 日下发了《关于进一步 促进房地产市场健康稳定发展的通知（杭政办函（2016）27 号）》，宁波市人民 政府于2016 年4 月1 日出台了《关于深化住房制度改革促进房地产市场平稳健 康发展的若干意见（甬政发（2016）38 号）》等，这些政策促进了当地购房需求 的持续释放，省内重点城市 （例如，杭州市、宁波市等）房地产去库存效果非常 明显。 随着一系列房地产去库存政策持续作用以及房地产金融特性发挥，国内部分 热点城市 （特别是北京、上海、深圳等一线城市）地价、房价轮番过快上涨所带 来的“溢出效应”，使得房地产市场出现不稳定预期。为此，从2016 年下半年开 1 始，中央与地方政府携手，启动了以“稳定房价”为目标的房地产市场调控。中 央政治局7 月26 日召开会议要求要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、 补短板的五大任务，其中重点提及要抑制资产泡沫。苏州、南京、合肥、厦门等 20 多个房价和地价上涨幅度较大、商品房库存不足、房地产市场过热的城市， 在国庆节期间密集出台房地产调控政策，以尽快遏制房价过快上涨和防范房价失 控风险。受此影响，省内部分城市也纷纷出台一系列房地产调控政策，包括限购 限贷、提高房贷首付比例、提高土地竞价方式以及整顿房产中介市场等，以抑制 房价过快上涨。例如，杭州市政府有关部门于2016 年9 月16 日紧急出台限购政 策、9 月26 日调整市区国有土地出让竞价方式、9 月27 日暂停购房入户政策， 以及2016 年11 月9 日提高二套住房首付比例等，嘉兴市政府有关部门也于2016 年12 月3 日出台市区实施限购政策等。 表1 2016 年国家、浙江省和部分城市房地产调控政策主要内容 出台时间 主要内容 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部下发了 《关于调整房地产交易 环节契税、营业税优惠政策的通知（财税（2016 ）23 号）》，对个人购买 2016 年2 月 家庭第二套改善性住房，面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征 17 日 收契税；面积为90 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购 中 买2 年以上 （含2 年）住房对外销售的，免征营业税。 央 2016 年4 月 中央政治局会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制 29 日 度改革的要求，注重解决区