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房地产抵押价值评估问题探讨 　　【摘 要】自改革开放以来，我国的社会主义市场经济有了突飞猛进的发展。在市场经济中，资产抵押已经成为了一种不可或缺的融资方式。然而，在最近的几年当中，存在一些房地产抵押贷款最终却变成了不良贷款的现象。这些问题直接关系到我国经济的稳步发展，对我国金融环境的发展也有着密切的关系。因此，对房地产抵押价值评估问题进行探讨和研究就显得十分重要。本文通过阐述房地产抵押评估刮泥中存在的一些问题，并且提出相关对策，以期达到提高工作水平和工作质量的目的，从而推动我国房地产抵押价值评估的发展 【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨 就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重 一、抵押贷款价值类型 目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值 1.市场价值 抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价 虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失 2.清算价值 选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失 3.抵押贷款价值 采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大 二、房地产抵押价值评估中存在的问题 根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自主权，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面： 1.缺乏抵押评估知识 在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题 2.缺乏相关的法律知识 如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象 3.协议定价方面存在负面影响 在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响 在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响 三、房地产抵押评估工作的改进建议 具体的对策包括以下几个