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论商品房担保贷款合同与商品房买卖合同关系与其解除
论商品房担保贷款合同与商品房买卖合同的关系及其解除 摘 要 商品房买卖合同和商品房担保贷款合同之间,不是主从合同关系,而是合同联结关系,即既具有独立性,又具有较强关联性。司法解释规定,因商品房买卖合同失效、被解除,而导致商品房担保贷款合同解除,虽未尽完美,但具有现实性。商品房担保贷款合同解除,不必考虑贷款人向借款人返还贷款问题,也不必考虑前期利息承担,根据司法解释,由出卖人将借款人(买受人)已还贷款直接还给买受人即可
关键词 商品房买卖合同 商品房担保贷款合同 失效 解除 返还
作者简介:李?拢?北京市国联律师事务所
中图分类号:D923.6 文献标识码:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.10.185
商品房买卖合同(以下简称“买卖合同”)订立过程中,就购房款的支付方式,除全部由商品房买受人支付外,买受人通常通过向金融机构申请贷款,通过订立和履行商品房担保贷款合同(以下简称“担保贷款合同”),支付部分购房款
其中存在两组合同法律关系:
一是商品房买受人与出卖人之间的买卖合同关系
二是贷款人(通常为银行)与借款人(商品房买受人)之间的担保贷款合同关系,其中还包括了商品房出卖人在未办理商品房抵押登记前向贷款人就借款人债务承担的保证担保关系,以及贷款人和借款人在办理商品房抵押登记后针对商品房而成立的抵押担保关系
一、买卖合同与担保贷款合同之间的关系
(一)主从关系说
该说认为买卖合同为主合同,担保贷款合同为从合同,双方为主从关系。担保贷款合同作为实现买卖合同有关分期付款和由贷款人提供贷款以支付部分货款的目的而订立,可以说没有买卖合同,担保贷款合同就不会订立,后者因前者存在为前提,具有一定的从属性
而从效力来看,如为主从合同关系,买卖合同被确认无效或被撤销,担保贷款合同亦应随之被确认无效或者可撤销,但是担保贷款合同并不随买卖合同消灭而消灭。以具有主从关系的借款合同和担保合同为例做比较,如借款合同被确定无效、撤销,基础法律关系自始消灭,“皮之不存毛将焉附”,其担保合同随之亦失去效力。而且担保合同为单务无偿合同,直接失效,除贷款人丧失担保物权或对保证人的请求权外,不致造成其他复杂后果的产生
担保贷款合同则不然,担保贷款合同中不仅涉及担保,而且也对贷款作出安排,如简单认定为失效,将造成更加复杂情况的出现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《商品房买卖合同解释》”)第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”也可足以说明,担保贷款合同并不因买卖合同无效、被撤销而当然丧失效力
(二)联结关系说
合同联结是指数个合同不失其个性地互相结合。 合同相互之间既独立存续,也存在关联性
例如,某银行与某企业签订授信协议,约定在一定授信期内给予企业包括借款、开立信用证、开立保函、押汇等多种金融服务的信用额度,某银行与某企业在授信额度项下可以另行签订和履行借款合同、信用证协议等具体业务合同。授信期限届满后,借款合同尚未到期,该合同权利义务并不因授信期限届满而终止,银行与企业仍应当按照借款合同的约定继续履行。而借款合同和信用证协议,权利义务依照各自约定确定,还款期限、利率单独计算,彼此之间不互相干扰,但又基于同一授信协议、在同一授信期内订立,共享同一授信额度,且同时双方通常约定某企业违反某一具体业务合同条款,如出现贷款逾期还款,也将导致视为授信协议及其他具体业务合同违约,具有较强的关联性
而买卖合同与担保贷款合同,既具有独立性,也存在高度关联,具有合同联结的特征,应当认为两者之间系合同联结关系
其一,买卖合同独立存续,其权利义务来源于出卖人和买受人的约定。买卖合同是否成立、生效均不取决于担保贷款合同的成立、生效。虽然买卖合同中亦通常约定担保贷款事宜,但担保贷款合同是否订立、贷款是否发放、抵押登记是否办理,并不影响买卖合同的效力
同时,担保贷款合同的订立与否,则可能影响买卖合同是否可以继续履行。如出现未能订立担保贷款合同,买受人无法如约付款,则根据《商品房买卖合同解释》第二十三条的规定,当事人可以解除买卖合同
其二,担保贷款合同贷款期限、还款方式、担保责任等均来源于合同各方的约定。诚如前述,担保贷款合同不因买卖合同失效而失效。同时,担保贷款合同贷款金额虽属当事人约定,但来源于买卖合同中的约定,贷款人向借款人发放款项的金额不会超出买卖合同中以贷款形式支付房款的金额;而且担保贷款合同均约定贷款只能用于支付房款,贷款人根据借款人的指示直接将贷款付至出卖人,既保障专款专用,又使借款人(买受人)在
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