2007年东莞市天诚康桥营销策略总纲下.pptVIP

项目形象定位;项目形象定位;项目名“康桥”具有非常丰富的演绎空间； 基于项目名的形象演绎必须与项目核心购买价值及项目属性定位相符合；;可考虑的演绎方向1： 康桥CAMBRIDGE：以新月派诗人徐志摩的《再别康桥》而享受很高的知名度，但就该诗较为哀伤、抑郁、离别的格调而言，以及诗人英年早逝的命运，都不太适合运用于本项目；;可考虑的演绎方向2： 剑桥大学 University of Cambridge： 剑桥大学是英国著名高等学府和科研基地，历史悠久、名人辈出，曾出过80位若贝尔奖获得者、十几位总统、体育明星、艺术家等，以浓厚的学术氛围、高雅的艺术气质著称； 因此，剑桥是学术与艺术的殿堂，名流聚集之地。;项目形象定位;可考虑的演绎方向3： 桥（BRIDGE）： 其本意是架在河岸上，把两岸接通的建筑物； 比喻能起沟通作用的人或事物搭建起来的能起社交或交流作用的平台、社交圈、环境双方甚至几方的交流、对话、相互包容、相互融合逐渐形成具有某种阶层特征的生活圈子…… ;可考虑的演绎方向3： 桥（BRIDGE）： 本来隶属于建筑形态； 在这里，它隶属于精神形态，是建筑的延伸区开通彼岸的桥梁，跨入21世纪上层社交圈把更多散落的力量凝聚起来； 让话语权、知名度、财富和美誉度更加完美地结合起来；;就本项目来说，“桥”具有行而下和行而上两层内涵：;形象定位语： 抢占城市主场，沟通财富生活;项目形象定位;项目生活方式定位; 与生活方式直接相关的是项目的目标住户，他们是： 自住型购买者：商务白领、个体工商户等； 租户：白领人群、国内商务人士、海外商务人士、个体工商户等； 总的来说，住户们综合素质均较高，与商务有直接或间接的联系，注重社交、品位，追求认同感、尊重感，有自己的活动圈子，对“社会名流”往往心向往之，从这些角度来看，我们的生活方式定位是能得到共鸣的！;项目价格定位;项目住宅价格定位;影响住宅价格定位的十个因素：;竞争项目住宅价格修正系数分析：;由上表可以得出可比系数： 系数1=7.67/7.78=0.986 系数2=7.67/7.23=1.061 系数3=7.67/7.80=0.983 系数4=7.67/8.12=0.946 系数5=7.67/8.02=0.986;由上可以计算出本项目均价： 均价=系数1×7000 ×30%+系数2 ×5500 ×20%+系数3 ×6200×20%+系数4 ×5600 ×20% +系数5×6500 ×10% =6153 根据东莞房地产市场情况、我司对本项目的营销策略思考等因素的综合考虑，再加入500元/㎡标准装修，建议本项目总体销售均价为： 6700元/平方米 （实际销售价格根据开盘前市场状况及客户积累进行调整）;第四部分 “精细化营销模式”时代来临;好像今年的房子没以前好卖了，为什么？ 为什么大家的解筹率都低了，综艺上1000个筹才卖了三四百套，城市风景的解筹率也只有40%？ 客流量是上去了，可成交额下降了； 推广费用上去了，但销售业绩下来了； ……; 拨开重重迷雾，似乎可以找到一下几个原因： 竞争楼盘多了，特别是受70/90政策影响，小户型更呈“扎 堆恶战”趋势； 价格上升了，并且幅度很大，消费者观望趋势明显； 客户越来越聪明了，好像没以前那么好“忽悠”！ 股市大“牛”，比投资房地产更能赚钱！ ……;市场不会眷顾每一个项目，但也不会放弃每一个项目！ 在众多项目局势不明朗、销售不理想的情况下，在众多项目价格虚高、销售缓慢的表象下…… 瑞峰策划团队在默默地寻求着“营销模式的理论变革”，并一次次在营销实战中过关斩将——“烂尾”十几年的改造项目南峰·玫瑰园开盘即售80%，世纪绿洲每次推货均在2小时内售罄，凯东新城数次开盘即封盘……;房地产行业发展阶段研究;与行业发展阶段相适应的营销模式研究;精细化营销模式的组合体系;经典案例分析——南峰·玫瑰园;粗旷型营销模式的弊病;小节;第五部分精细化模式指导下的营销策略;“精细化营销”推广组合策略 “精细化营销”价格策略 “精细化营销”销售控制策略 “精细化营销”销售团队运作 “精细化营销”阶段性推广策略安排;“精细化营销”推广组合策略;“精细化营销”推广组合策略;1、“公开造势，引客上门型”： 报纸、网络广告与炒作，楼宇分众传媒，手机短信等； 2、“地毯搜索，深入群众型”： 商业宣传网点，即在沃尔玛、家乐福、彩怡百货等大型卖场的主入口广场设置外展点，进行项目宣传、资料派发、销售讲解及客户咨询，并与销售中心形成互动，增加客流、促进销售； ;3、“