2007年天津金地国际广场项目定位4.pptVIP

酒店访谈 酒店访谈 酒店访谈 酒店访谈 酒店访谈 酒店访谈 酒店访谈 酒店访谈 需求访谈小结 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－调查目的 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－被访者特征 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－被访者特征 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－目的及影响因素 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－需求产品 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－区位认知 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－项目认知 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－项目认知 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求调查－项目认知 购房或投资需求问卷分析 购房或投资需求分析小结 商业发展机遇分析 商业发展机遇分析 商业发展机遇分析 商业发展机遇分析 市场需求 商业发展机遇分析 商业发展机遇分析 商业发展机遇分析 商务办公发展机遇分析 整体商务办公市场的启示 商务办公发展机遇分析 区域商务办公市场的启示 商务办公发展机遇分析 竞争策略 商务办公发展机遇分析 市场需求 商务办公发展机遇分析 商务办公发展机遇分析 酒店发展机遇分析 酒店发展机遇分析 酒店发展机遇分析 竞争策略 酒店发展机遇分析 市场需求 酒店发展机遇分析 酒店式公寓（销售型）发展机遇分析 整体市场的启示 酒店式公寓（销售型）发展机遇分析 区域市场的启示 酒店式公寓（销售型）发展机遇分析 竞争策略 酒店式公寓（销售型）发展机遇分析 市场需求 酒店式公寓（销售型）发展机遇分析 ? ? ? ？ ？ 发展机遇 发展机遇分析 租赁市场 销售市场 甲级写字楼 乙级写字楼 商住/soho ? 对于其他类型物业有负面影响 ? 投入少，租金低，长期收益低 机构投资整购机会低 ? ? 与本地快的商业、其他地块的住宅形成互动 有利于维护良好形象，对于商业有利 散售的品质难以保证，对于整个项目的品质提高有负面影响 整售可以统一业权，对维护整体品质有利 与商业形成良性互动，双方品质相互攀升 物业组合 投入少，回款迅速 后期维护难度较低 地块所处区域发展甲级写字楼风险很大 回收相对快，但是售价难提高，收益率受影响 整售市场机会难以把握 回收周期长，短期收益小，长期收益大 现金流收益吸引机构投资 投资策略 ? ? ？ ? ? ? ？ ？ ? ? ? ? ？ ？ ? ？ 地块条件 市场机遇 业态发展 价格范围 区域分布 客群特征 市场需求 整体市场 高星级酒店市场正进入快速增长期。伴随天津外商企业投资数量增加，对外交往活动日趋频繁，高品质星级酒店成为发展的重点。 五星级整体入住率比四星级高5-10个百分点 品牌酒店入住率相对普通酒店高，旺季时工作日期间经常满租 五星级酒店房价比四星级酒店高近200元 品牌酒店的平均房价比普通酒店高20%以上，具有很强的竞争优势 传统商务区仍是未来发展的重点，同时新兴商务区内酒店需求将逐步形成 主要集中在和平、河西两个区，分布于小白楼CBD区域、南京路、友谊路——金融街区域 其他地区如水上公园区域有零星分布 国外商旅客人倾向于选择国际品牌酒店 本土酒店客户以国内高端客户、组团客户及会议客户为重点 项目所在区域目前只有一些三星的酒店，整体入住率不高，因为区域的整体商务氛围缺乏 区域未来会有高档酒店出现，尤其是空港加工区依托于其产业的支撑，所以对项目是个截流 项目所在区域二号桥未来规划成物流园区，海河节点智慧城中的天钢地块未来是会展区，会带来大量的酒店需求。 东部地区是城市发展的未来动力，目前刚刚起步，在价格方面还有待于市场的检验，所以项目位置发展高星级酒店的优势大大低于核心商务区，未来还需要区域的整体成熟而使价格得到提高 项目周边未来规划较多的综合公建项目，将有利于整体提升项目所在商务商业氛围 从市场分布看，目前的区域市场商务氛围几乎没有，所以对于市场培育期是个挑战。项目所在海河沿线及市区北部区域高星级酒店尚处于空白 市场机遇 区域市场 业态发展 价格范围 客群特征 市场需求 业态发展 价格范围 项目体量 区域分布 本类型业态发展潜力很大，未来整体供应量较大，竞争加剧 未来区域发展将整体提速，目前项目区域内商务氛围有待培育 五星级价格水平要明显高于四星级 区域不是传统的商务区，规模要适当发展 充分利用项目所在区域的轨道交通的地理优势，在品质上和服务上增加价格优势 分布区域有扩散趋势，由商务中心向商务副中心、交通便利地点转移 项目体量有增大趋势 本项目具有良好的交通优势，发展空间较大 酒店业市场主要是以产品引领需求市场，与区域所处位置关系不大 区域存在市场空白点，有酒店市场发展空间 对便捷的交通和会议设施需求要求较高，价格敏感度不高 整体商务会议需求量的加大和区域未来会展中心规划的确定，对项目支撑力度较大 客户具