2007年池州市五洲房产市场调研中.pptVIP

商业部分项目定位 运营模式比较 （1）委托经营 本案6000方的品牌服饰主题旗舰店由于体量不大，委托经营可考虑分 割产权销售、回收三年经营权。 回收三年经营权，年返利以8％计算，三年则为24％，客户实际只需支 付商业部分总销售额的76％。 销售后，委托品牌服饰经营管理公司经营。 优点：简单省事，销售后开发商不再参与。 （2）开发商加盟自主经营 开发商加盟服饰品牌自主经营本项目商业，优点如下： a、开发商品牌社会延续性 楼盘开发完毕之后，并非就此与开发商再无干系，作为开发商品牌深入拓展的 需要，对社会连续性承诺能获得市场和客户的信任度。 b、服饰行业利润巨大 开发商可自己享有这块利润。 c、免费占用延伸资金 主题服饰商场当月销售所得营业资金，到次月才会与商家结算，这一个月的时 间内，开发商可免费占用此延伸资金，作其他方面的资金流转使用，相当于免 息的银行短期贷款。 产品建议 广场表现： 第五章、营销推广识别系统 商务公寓 核心卖点梳理 商业部分 核心卖点梳理 项目形象定位 主推案名 五洲：本项目的开发商旗下公司均以“五洲”统一命名。本案是开发商在安徽池州的第一个房地产开发项目，推广本案时在市场上建立开发商的知名度也是相当重要的一环，这有利于开发商后续项目的开发。案名中取“五洲”两字，是借助本案在推广时楼盘案名将频频出现在报纸、杂志、电视、电台等公众媒体上的优势，打造开发商的品牌。 尚华国际 崇尚华贵的国际名楼，与本项目高品质的产品定位相匹配。此案名大气，时尚，现代，且琅琅上口、易于传播。 备选案名 公共部分 公共部位建议星级装修标准，电梯设备选用知名品牌产品。 物业管理 引入先进物业管理及智能化管理设备设施，强化项目高端产品形象。 公寓入口 新市中心 稀有物业 超高品质 投资价值 小产权 新市中心 升值强劲 收益保障 统一经营 “迈向城市中心的地标建筑” 五洲?尚华国际 * 公寓产品建议 标准层平面 （公寓功能格局） 公寓产品建议 标准层平面 （写字楼功能格局） 公寓售价建议 售价建议 　　采用市场比较法初步确定本案住宅售价 参考同类型产品个案： 平天湖水岸花园，其小高层住宅均价2600元/平方米； 2600×100/99.34＝2617元/平方米 建议本案小高层均价为2600元/平方米左右 房地产状况 权重 本案 平天湖水岸花园 未来规划因素 0.12 100 94 周边繁华程度 0.14 100 95 交通便捷程度 0.12 100 99 周边生态环境 0.05 100 105 周边公共配套 0.12 100 98 土地平整度 0.06 100 103 工程进度 0.07 100 107 小区规模 0.03 100 105 容积率 0.03 100 105 整体布局 0.01 100 106 景观特色 0.05 100 106 小区配套 0.04 100 98 物业管理 0.07 100 97 建筑风格 0.01 100 96 建筑朝向 0.02 100 103 建筑结构 0.01 100 100 建筑质量 0.03 100 95 建材档次 0.01 100 97 交房标准 0.01 100 99 综合 1 100 99.34 公寓客源及运营模式建议 客户定位 事业单位、公务员、医生等高收入人群自住或投资； 以周边多所学校的分布吸引为小孩上学而欲在区域内置业的人群； 私营业主作为改善居住条件或办公需求而置业； 依托当地丰富的矿产诞生的一批富裕阶层； 外出务工返乡置业； 周边乡镇的富裕人群在城区内置业。 运营模式 全部出售。 公寓销售通路建议 销售通路建设 高速公路、城区主要干道楼宇、中心汽车站等位置设置大型广告牌。 路旗广告 楼书、DM单页 池州日报、池州有线电视报广告 电视专题广告 池州房地产网站 短信广告 广播媒体 公交车体广告 品牌服饰主题旗舰店 定位依据 项目所处的区位是池州市未来另一商业中心区域； 池州市目前缺乏大型集约化的服饰主题商场，本项目将填补这一市场空白,引领业态升级。 本项目将与规划建设的“商之都”大型综合性项目一起构筑商业中心地标，并与其形成差异化经营。 商业产业建议 产业定位 　　鉴于本项目所处的区位规划为未来的另一商业中心区域，可考虑作为主营品牌服饰内容的高档商场，模式考虑为已形成品牌的服装名品折扣店。另结合当地稀缺中高档休闲、餐饮、娱乐业的现状，本案可进行适当的补充布置。 品牌服饰商家建议： ITAT国际品牌服装会员店 锦衣多服装超值量贩连锁加盟店 安徽白马商业经营管理有限公司 商业业态建议 品牌商家建议 I