2007年银川紫荆花国际中心策划提案.docVIP

易大紫荆花商务中心策划提案（一期） 第一章 市场研究 一、 银川房地产市场发展状况 房地产开发投资减少。上半年全市完成房地产开发投资19.35亿元,同比下2.9%。市辖区房地产开发建设投资增幅较上年同期下降4.9个百分点，其中，商品住宅建设投资下降幅度较大，较上年同期下降23.8个百分点，但所占比例为72.7%,与去年基本持平。办公写字楼投资增幅同比下降66.8个百分点,说明去年底办公写字楼供大于求的局面已得到企业的重视。施工房屋建筑及房屋新开工面积呈下降走势，明年市场供给会有所减少。银川市房地产业经过“十五”期间的快速发展，现发展速度已开始回落。今年1-6月，市辖区施工房屋建筑面积492.4万平方米，同比下降4.2%。其中，住宅施工面积350.45万平方米，同比下降1.5%,占施工面积的71.2%，比上年同期增长2个百分点。施工房屋新开工面积151.56万平方米，同比下降26.2%，其中，住宅新开工面积113.37万平方米，同比下降25.8%。施工房屋新开工面积的大幅下降,会直接影响下半年的房地产开发投资总量及明年的市场供应。90平方米以下中小户型住房供应量明显提高。截至6月底，经核准上市的商品住房预售面积为60.81万平方米,预售套数5240套。同比分别增长78.8%和75.84%。其中90平方米以下套型住房8.86万平方米,1251套,同比分别增长64.99%和84.24%,分别占商品住房总供应面积和套数的14.57%和23.87%。与上年相比，90平方米以下住房供应量已有很大增幅，但国家要求还有一定差距。其主要原因：一是由于今年预售的房地产开发项目多为06年开工建设，未受“90/70”政策控制，因此，套型面积控制政策执行效果并不显著，预计到明年底90平方米以下户型所占比例应有较大提高。二是由于各部门对90平方米以下套型面积理解不一致，造成规划审批时符合套型控制要求，但在预售环节套型面积超出90平方米。外地人员在我市购买住房超过半数。截至6月底，市辖区商品住房销售合同备案面积为106.2万平方米,其中本市人员购买48.03万平方米,占45.22%;外地人员购买58.17万平方米,占54.77%。在外地人员购房中，本省其他地区购房38.18平方米,占35.95%,外省人员购房19.99万平方米,占18.82% 。其中,本省其他地区人员购房平均价格为2453元/平方米,为各类人员购房的平均价格之首。在去年对外地人员购房的调查中表明，外地人员在我市购房最具吸引力的因素是：认为有较好的居住环境的占42.5%;有优质的教育资源的占23.1%;认为商贸物流业发达、购物方便的占21.4%。因此，“住在银川，教育在银川”的品牌已经在银川的周边地区得到认可。商品房及商品住房平均销售价格有所下降。上半年，商品房及商品住房平均售价均呈两位数下降，其主原因是商业营业用房平均售价下降，及中低价位商品住房供应量增加造成的。从商品住房同质价格计算的商品住房价格指数看，去年同期同质价格为2619元/平方米，价格指数为108点。而今年6月底为2786元/平方米，价格指数为115点。因此，商品住房实际销售仍是增长的趋势。从同一楼盘分期销售的价格看，后期开发的住房销售价格总是比前一期有所提高。市辖三区中金凤区商品住房平均售价为2988元/平方米，同比上升8.3%;。兴庆区为2454元/平方米,同比下降4.8%;西夏区为1243元/平方米,同比下降14.15%。西夏区主要是经济适用住房供应量增加带动商品住宅平均售价下降较大。3200元/㎡—4700元/㎡占大多数，中房高尔夫3600 元/平米，恒泰商务中心3680元/㎡起，和信创展3900-4100元/㎡，青春财富5层以下5988元/㎡，6—10层均价6600元/㎡。 银川写字楼销售状况：银川写字楼整体销售状况不好，金凤区空置较老城严重，中房高尔夫写字楼由于价低已经全部售完。 银川投入使用的写字楼主要集中在老城区，而新建写字楼主要集中在新区，激烈竞争已成定局。 银川所处地理位置和发展状况以及在西部大开发中所肩负的使命，将注定银川在今后的发展中充满着生机和活力，也必将吸引大量的国内各类企业抢滩进驻银川，同时创业环境的改善，加速中小型企业的发展速度，银川写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。 银川公寓发展状况：银川小户型公寓的供应量是近两年才增加的，处于刚起步阶段。但按照国家对房地产业宏观调控政策关于“90㎡/70%”的要求，开发建设小户型公寓住房受到更多房地产开发企业的青睐。梅园公寓、高尔夫公寓、时代之星公寓、长城公寓、城市主场、星光SOHO等销售状况都比较理想。 银川公寓开发情况：面积从30到90平方米，价格现状为：中房高尔夫3300元/平米（简装，售完）/星光SOHO3680元/平米（简装带家电，销售率