2008年5月深圳横岗富华居项目定位.ppt

* 本项目运作要遵循的三点原则 尽量在市场可实现的前提下，提高地块的容积率，增大项目体量； 预计地铁3好线全线通车在2010年10月，项目最佳的入市时机是跟随地铁及深惠路全线通车，有助于项目实现价值最大化； 在地块内部资源有限的条件下，须抓住市场空白点，通过产品创新、独特的项目形象，赢得市场。 * 预祝横岗富华居项目开发圆满成功！ The End. 报告以上内容有不完善之处请各位领导提出指正，谢谢！ * 第四部分 物业发展建议 物业发展建议作为本次报告重要的重要组成部分，是作为项目定位的延展和未来设计起着指导的作用，容积率的考虑、规划原则、地块价值分析、商业布局建议、住宅户型建议、建筑风格建议、公共空间建议、附加价值建议这几个方面展开。 * 第四部分 物业发展建议 一、容积率的考虑 本项目处于《横岗六约128工业区改造专项规划》范围内，政府对片区改造规划和未来城市形象要求高，基于对占地规模和项目发展方向及地块价值最大化考虑，尽量将本项目的容积率达到6.0以上。 本项目在高容积率须遵循以下几点原则： 1、地块占地9500平米，规模有限，应从集约用地方面考虑； 2、综合考虑地块本身资源条件、项目昭示性、商业价值及居住价值因素； 3、住宅的整体布局应规避深惠路噪音不利因素，同时可以最大的满足户型通风采光要求。 二、总体规划原则 * 地块资源分析 第四部分 物业发展建议 １、在项目南面近处是村屋，远处是山景，高层单位具有较好的山景资源； ２、在项目的正西方向，是大型house社区振业城。对本项目而言，西侧也具有较好的城市景观视野； ３、西北方向，是六约未来区域规划的新城区，未来整个城市环境也将极大改善； ４、项目沿深惠路，交通便利，昭示性好。 深 　惠　 路 项目地块 宇 发 路 华 发 路 规 划 中 学 振业城 东则是城市主景观面 9500平米 地铁3号线 未来规划新城 村屋及远处山景 内部资源条件有限下，应充分利用地块周边外部的城市面及远处景观资源。 * 地块商业价值分析 第四部分 物业发展建议 紧靠深惠路，视野开阔，昭示性强，是商业主要的展示面，为商业价值最高点。 深 　惠　 路 宇 发 路 华 发 路 地铁3号线 * 地块居住价值分析 第四部分 物业发展建议 深 　惠　 路 宇 发 路 华 发 路 地铁3号线 一级 二级 三级 根据地块资源条件分析和为规避深惠路主干道噪音影响，地块居住价值分为三级 一级：项目北部地块，离深惠路有一定距离，噪音影响较小，适合中大户型； 二级：项目地块中部，临次要干道，适合中小户型； 三级：项目地块前部，紧靠深惠路，噪音影响最大，居住价值最小，适合小户型。 居住价值由南向北逐渐递增。 * 根据地块商业价值分析，项目的商业布局分为：集中商业、普通商业。 集中商业：沿深惠路处的商业部分，展示性及进入性都符合； 普通商业：尽量利用宇发路及华发路两边的沿街展示面布局底层街铺，形成服务社区的临街商业。同时普通临街商铺应考虑可灵活组合。 商业布局考虑： 第四部分 物业发展建议 深 　惠　 路 宇 发 路 华 发 路 集中商业 地铁3号线 地块面积有限，多做可售商铺。 普通商业 * 第四部分 物业发展建议 商铺的设计建议： 设计元素： 商铺的进深控制在10－12米，开间控制在4－5米，每个街铺的面积均在40－50平方米左右比较合适； 通过店铺外立面、廊柱风格等体现与住宅区的“静”互补的商业气息； 提供休憩交流的空间。 * 第四部分 物业发展建议 商业裙楼 商业裙楼要体现整体性的集中商业和社区商业的区别，强调价值感； 预留广告牌位，方便商家的经营推广。 住宅和商业的人流应区分：将住宅的人流先输送到平台架空花园，让客户体验尊贵、舒适的感觉，以此提高项目的价值所在，同时也避免住宅的人流与商业人流冲突，保证纯粹的商业经营。例如：深圳浪琴半岛。 * 深 　惠　 路 宇 发 路 华 发 路 地铁3号线 一级 二级 三级 第四部分 物业发展建议 住宅户型分布 三级：靠近深惠路，受深惠路及高架地铁的噪音影响最大，建议布置面积较小的单身公寓及经济1房及少量的可变一房。 二级：居住价值仅次于一级，建议布置经济2房与可变1房产品； 一级：从地块价值分析可知，地块的该区域离深惠路有一定的距离，噪音影响最小，居住价值最高，建议布置面积较大的可变2房与部分经济2房产品； 单身公寓及经济1房 经济2房与可变1房 可变2房与经济2房 根据地块居住价值分析，户型分布分为三部分： * 高 高 低 创新性 实 用 性 阳台 落地凸窗 入户花园 露台 内庭苑 复式 夹层 第四部分 物业发展建议 夹层赠送说明： 虽然现在并没有规范明确规定住宅层高不能超过某个限制高度，但基于现行案