2008年合肥禹洲华侨城项目一期推广.docVIP

目 录 一、项目概况 二、项目地块解析 三、项目定位及目标客户群 四、项目推售策略 五、推广策略 六、推广诉求点（概） 七、营销合作方式 八、营销企划部的组织结构 九、营销企划部的工资分配方案 合肥禹洲华侨城项目一期 推售节奏和推广建议 （概） 一、项目概况 合肥禹洲华侨城位于合肥经济技术开发区西北角，总共占地约700亩，其中一期约127亩，内部由16栋多层、6栋18层小高层和5栋33层高层建筑组成；一期紧邻合宁高速、合武铁路、松林路和正在建设的合肥重点高中——八中。 二、项目地块解析 优 势 劣 势 ◥ 项目位于经济开发区前沿，邻近政务文化新区，地理位置相对优越； ◥ 项目规模较大，给予客户较大信心； ◥ 周边已经开发较多住宅小区，住宅气氛渐为浓厚 ◥ 地块处于大学城板块区域，人文环境资源良好； ◥ 周边生活配套及市政配套不是十分齐全，缺乏城市活力； ◥ 交通相对不便利； ◥ 项目地块不临城市主干道翡翠大道，不利于项目价值展示； ◥ 地块周边没有景观资源； ◥ 合武铁路的影响； 三、项目定位及目标客户群 根据对项目地块的分析，我们很容易分析出潜在的客户群。 1、项目定位：根据目前项目的一期规划和户型面积的定位，该项目可以初步定位于中等偏上产品。 2、目标客户群：由于合肥现今的房地产市场状况比较旺盛，市场的刚性需求比较明显，因此客户在选择产品的时候就比较看中产品的价格、产品的户型、内部及外部的配套设施、交通状况和景观等，可以说，根据目前的产品类型和户型面积来分析，客户群主要来自于以下几个渠道： 经济开发区内部厂区职工 在肥工作的外地年轻人 肥西的部分客户 适婚年龄族 有学区要求的投资者 四、项目推售策略 1、推售节奏安排的原则 ◆ 基于公司目标下的推售计划，即在稳步回现的前提下拔升项目形象； ◆ 紧密结合工程进度，合理安排和适实调整销售策略，为销售节奏提供可行性和指导性依据； ◆ 根据国家宏观政策、市场现状及项目实际销售情况，契合销售周期，旺季保证货源充足，淡季保证持续销售； ◆ 通过产品组合以价格梯度形式去化难点户型及多层与高层的产品结构； ◆ 以低开高走的价格制定策略及多种促销、活动相配合保证价格稳步提升，实现价格的稳定性和成长性； 2、推售策略 Action1：节点式爆破 具体措施 1）、确定启动区，小批量，多频次开盘：通过制造热销和产品稀缺局面来刺激观望客户的购买，促进成交，同时制造新闻，建立项目在经济开发区的超级影响力（具体推售方案见图）； 2）、确保第一次推售的火爆：首次开盘的火爆是项目整体成功运作的前提，是最大的影响力，因此推售量和户型配比要充分考虑前期客户登记和积累情况，并且以合理的价格入市，确保火爆； 3）、错开竞争：为了确保每次推售的成功，尽量避免与竞争项目发生冲突，与竞争项目的推售安排错开； 前期推售安排主要考虑以下四方面的因素 1.预计客户需求总量 2.客户类型 3.各户型需求情况 4.价格实现策略 表1： 年 度 2008年 2009年 行情周期 旺季 淡季 旺季 淡季 月 份 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 楼 号 10#、13#、15b#、梅园—20#和梅园—19#共五栋楼 8#、11#、14#、15a#、梅园—18#、21#和 22#共七栋楼 1#、2#、3#、4#、梅园—16#、梅园—17#共六栋楼 营销强度 很强 一般 强 图1： 一期销售方案 推售宗旨：本项目一期以多层为主，根据目前市场销售情况，多层往往能形成价高且不愁卖的情况，而小高层和高层因公摊面积大、物业费高、二次供水等不利因素，故与多层相比，无论是在单价上还是在销售的去化速度上多层均占优势。在这种情况下，计划将项目一期分为四个标段进行推售（具体见图），利用多层住宅带动高层住宅，以销售价格梯度化的销售模式、户型面积的配比及销售量上，使推出的产品户型面积多样化，能满足不同客户的需求，再通过价格杠杆措施和多样化的销售组合策略，更好引导高层住宅的快速销售。具体计划如下： 一标段： 10#、13#、15b#、梅园—20#和梅园—19#共五栋楼。 从房型面积来看，大、中、小面积的户型均包括，满足不同客户的需求；推出高层住宅多层住宅是造成多层稀缺，可以更好的运用价格杠杆来促进高层住宅的销售；目前项目周边的楼盘销售产品多为小高层和高层，与我们的一期产品出现重叠，因此一标段要充分利用多层优势尽快去化高层住宅；把三种类型的住宅同时推出是为了更好的验证产品，为后期的产品改进奠定一定的市场基础。 二标段： 8#、11#、14#、15a#、梅园—18#、梅园—21#和梅园—22#共七栋楼。 这一标段推出是一标段的顺势，他将借助一期的