邦盛服装园商定价方法.docVIP

邦盛服装工业园底商定价方法 一、定价依据 此次定价针对邦盛服装工业园一期已建厂房部分（120000平米）。 首先、定价的参考因素有： 南昌城市工业地产市场情况； 邦盛服装工业园产品分析、目前及远期发展空间； 租金回报结合收益率分析可支撑的售价； 市场同类工业园产品价格加权计算； 其次、定价的方法为： 确定各比较方法的权重 市场比较法 收益还原法 目标利润法 综合确定均价 最后、确定各方法的权重如下： 1、市场比较法： 因南昌工业地产07年才开始挂牌可以销售，南昌市可类比产品缺少，加之地段差异、产品品牌、运营管理、升值潜力等因素方面，邦盛服装工业园业均高于其他的开发区，故此方法权重确定为30% 2、收益还原法： 邦盛服装工业园因其功能性上的特点，导致投资者购买的主要权衡点为投资回报的水平、业态规划、基地规模、招商管理水平等，故收益还原应占到确定为40% 3、目标利润法： 因邦盛服装工业园利润目标在制定时和建造成本核算在一起，而只在最后核算利润时采用成本数据，故此方法权重确定为30%。 二、市场比较法 1、类比楼盘 根据邦盛服装工业园在南昌几乎没有可以相对比较的工业园，现在从全国中部地区离南昌较近经济、消费水平和南昌相近的的城市武汉、长沙、安徽，从在售的工业园中选出4个较相似者作比较，包括上武汉天润工业园、武汉盘龙工业园，长沙市高新区麓谷工业园合肥机电产业园 工业园名称 销售均价 权重 　比较值 武汉天润工业园 1530 25% 382 武汉盘龙工业园 1490 25% 372 长沙麓谷工业园 1500 合肥机电产业园 1480 　 比较得出的价格 1500 ？？？应对每个工业园的地理位置、周边配套、交通、物业自身、目前入驻产业的状况、运作情况，进行一个简单的介绍，只有表格，不能说明什么，太简单了，没有说服力？？？ 定价分析： 1、邦盛服装工业园在南昌还没有相近的工业园，加之区域发展潜力巨大，因同时间段可比性楼盘有限，故得出以上结论作为参考，考虑邦盛服装工业园实际地段位置等情况，由市场比较法确定的均价为1500元/平方米 三、收益还原法定价 定价说明： 因邦盛服装工业园地段比较接近市区交通便利，目前商业形态较低，故收益率按照5%（此数据是怎么得出来的？）计算来反推售价； 公式为：预设租金底价*12（个月）/5%=可支撑售价，并按照5%递增计算来年租金； 因厂房并未开始招商，故用于测算均价的租金以预先制定的租金体系为准，见表中的预设租金底价。 虽然厂房将在2008年出售，但购买厂房属于长期投资行为，故不以第一年租金标准计算出的售价为准，因现租赁合同期限多为3-5年，以保守的态度计算，以2009年可支撑的售价计算此方法的最后均价。 一期 以2009年的租金标准，按照年5%回报率计算出的商铺单价 预设租金底价 按照20年回报测算的租金可支撑的保底售价(租金每年在上年基础上递增5%) 以2009年的租金标准，按照6%年回报计算出的单价 2007 2008 2009 2010 2011 5.5元/平米 1320 1386 1455 1528 1604 1455 四、目标利润法定价 定价说明： 1、按照目前行情，由企业独立征地并进行建设，并加以合理的20%利润设定所得出的价格参考数据。 2、计算公式为由贵公司所提供的1000元/平米（本项目建设成本）+200（摊到每平米的楼面地价的土地增值空间部分）*120%（预设定利润）。 参考成本 土地增值部分 利润 参考价格 1000 226 240 1466 五、各定价方法综合确认均价 按照先前所述：市场比较法30%的权重及收益还原法40%权重和目标利润法30%的权重测算均价： 　 价格 权重 价格结果 市场比较 1500 0.3 450 收益还原 1455 0.4 582 目标利润法 1466 0.3 439 合计 1 1471 初步得出结论，平均价格为1471元 六、关于价格的影响因素及作出的调整 1、邦盛服装工业园价格策略SWOT分析 S优势： ------１、单核城市中心、辐射力强 ------２、３０１０省市重大产业工程 ------３、园区产业已处具规模 ------４、企业资源丰厚 W劣势 ： ------１、单体面积所造成的总价过高 ------２、体量大，开发周期长 ------３、交通、生活配套设施落后 ------４、缺乏商业和文化氛围 O机会 ： ------１、城市格局的改变 ------２、“退沿进中”沿海产业梯度转移 ------ 3、昌南新城的建设 ------ 4、纺织原料大市场的新建 T威胁 ： ------1、其他地块部分相同的功能定位开发 ------2、复合型地产营销的高