上海前滩滨江湖南广场项目策划报告.ppt

* 基地分析—地块现状 梦 工 厂 N 滨江公共开放空间 上海水泥厂保留建筑1 百汇园 项目地块现状平整1 上海水泥厂保留建筑2 绿地中心一期 绿地汇中心 湘芒果项目地块 城市道路 轨道交通11号线 轨道交通站点 项目地块现状平整2 绿地中心 * 基地分析—小结 * *资料来源：政府访谈、市场调研 黄浦江景无疑是项目最大的景观利好，项目AB两面将有很好的景观视野，需重点保证； 项目地块价值面：ABDC。 基地分析 梦工厂滨江景观商业 黄浦江 国盛 万达 梦工厂 SMG 腾讯 景观绿地 * 湘芒果地块 C A B D 地块指标 指标 面积 m2 占地面积 18,525 容积率 3.4（包括平台下一层） 覆盖率 平台及建筑覆盖率不小于75%，其中平台上建筑密度不大于40% 计容面积 62,985 1F及以上面积 49,091 B1面积 13,894 注：B1建筑面积以基地建筑覆盖率40%标准估算 * 项目布局原则 * 新地面 NEW GROUND 地面升起 RISING THE GROUND 创造抬升的新地面平台 Creation of a rising platform 新网格是无车通行的 NEW GROUND FREE OF CARS 创造抬升的新地面平台 Creation of a rising platform 空中走廊和城市阶梯 Corniche and Urban Stairs 龙腾大道 Dragon Ave. 徐汇滨江板块—主要项目综述 保利徐汇滨江 XH129B-02\129D-01地块 南至瑞宁路，西至宛平南路，面积66530.m2，容积率为2.5，系商住办用地。 成交价：45亿元（ 12年上海总价地王） 楼板价：27,055元/m2 溢价率：42.9% 绿地中心一期（入驻） 办公面积：65,785m2 面积区间：120-200m2 成交均价：54,000元/m2 销售报价：65,000元/m2 租金报价：6.5元/m2*天 绿地汇中心（2013） 办公面积：60,000m2 MINI办公：40-70m2 销售报价： 5-6万元/m2 绿地中心二期（2015） 办公面积：70,000m2+ 销售报价：65,000元/m2+ * *数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部 徐汇滨江板块—梦工厂（1/2） 1 2 3 8 分期 编号 物业类型 描述 建筑面积（㎡） 一期 1 标准写字楼 23层 44,000 2 8-10层 15,000 3 7层 12,000 小计 71,000 5 商业 沿江 16,500 6 B1 17,000 7 其他 22,500 小计 56,000 二期 8 标准写字楼 3栋 115,000 合计 242,000 5 6 7 梦中心位于徐汇滨江西岸传媒港内，集聚一系列剧场影院群落、文化创意产业、会展观光景点、餐饮商业设施等，该中心将于2016年诞生。 梦工厂是中美经贸合作论坛的重要签署协议，CMC联合SMG、SAIL与美国梦工厂动画公司在中国上海合资组建上海东方梦工厂影视技术有限公司，该公司由两大业务板块组成，一是影视产品及衍生产业，2017年后形成国际一流的电影动画企业，二是打造徐汇滨江的“梦中心”。“ * *数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部 徐汇滨江板块—梦工厂（2/2） 开发定位：传媒文化创意产业和演艺文化消费体验。 功能组成：围绕开发定位，将产业与消费有机结合，形成由研发、到体验、再至消费的一条龙文化服务。 核心资源：利用梦工厂核心优势，将动画产业链中重要组成延伸至房地产各功能组团的设置，并明确其远期定位。 中国目前最大的、同时与国际顶尖水准直接接轨的动画生产基地、技术研发高地和人才孵化汇聚之地。 * *数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部 核心资源挖掘—黄浦江一线江景 * 核心资源挖掘—上海中心城区核心徐汇区 * 核心资源挖掘—西岸传媒港 * 核心资源整合 黄浦江滨江的江景资源一直是近年上海炙手可热 的景观资源，项目所在区域良好规划的滨江办公发展潜力巨大。 徐汇滨江一线江景文化传媒主题CBD 黄浦江一线江景 上海城区核心徐汇区 徐汇区地处上海市中心核心区位，历史渊源悠久，人文底蕴深厚，商务和办公氛围浓厚，是上海市区发展城市，配套完善，定位高端的优质片区。 西岸传媒港 上海目前唯一一个明确以媒体为核心概念打造的创意CBD，主题明确，已引入梦工厂，未来发展空间巨大。 * 减少商业体量：梦工厂竞争 办公 文化设施 商业 梦工厂办公体量：122,000m2 梦工厂商业体量：56,000m2 文化设施体量：35,742m2 本案周边梦工厂商业体量近6万平米，接近本案的总体量，本案商业不