前海新区设立能否成为地产股反弹的导火索.PDFVIP

行业研究 Page 1 动态报告/行业快评 谨慎推荐 房地产 （维持评级） 2010 年 1 月 29 日 前海新区设立能否成为地产股反弹的导火索？ 分析师： 方 焱 fangyan@ 0755 分析师： 区瑞明 ourm@ 0755 事项： 据媒体透露，深圳近期将正式设立深港前海金融服务合作区，拟由深港合作开发，引入香港的管理制度、重点发展 创新金融等高端服务产业，或将享有包括税收减免在内一系列优惠政策。而在去年 11 月，经市政府批准的《深圳市第一 批扩大内需项目》就已公布在三年内将向前海深港现代服务业合作区投入 400 亿元，一个新前海即将诞生！ 评论：  深港合作开发前海的政治意义决定了深港前海金融服务合作区只能成功、不许失败 深港共同开发前开首先是香港突破“边缘化”危机的重要抉择。香港面对上海建设国际金融中心的严峻挑战， “两制”隔离而导致港与内地间的金融业务不能畅通，构成了香港金融业发展的最大阻碍，香港突破“国内境 外”困境的出路在于与珠三角融合，港深合作开发前海恰好适应了这一需要。 其次，在广东进入产业升级的时代后，粤港在多项领域面临着竞争，彼此合作面临难以为继的局面，而港深合 作开发前海正好提供了历史性的契机，可以使得港深两地政府在小区域范围内进行制度试验性的突破，开创港 深及粤港融合的新局面，实质性地推进构建以港深为中心的珠三角国际大都市圈。 因此，从政治意义来看，深港共同开发前海发展金融服务业承载着特殊的历史使命，是维护香港长期繁荣稳定、 成功实施“一国两制”、完成祖国统一大业的需要。  前海新区与国内其他开发区的比较优势在于深港合作、制度创新 前海毗邻国际金融中心——香港，周边片区——蛇口及宝安中心区已发展得较为成熟，由于地处特区内，受益 于特区三十年的飞速发展，原有的软硬件环境也比较发达，不同于内地其他开发区，多是设在郊区、面朝大海、 白手起家。最重要的是，在打造新前海的过程中，深港将在产业和制度两个方面合作、引入香港的高端金融服 务业和管理制度，这是前海最优胜于内地其他开发区(如滨海新区、浦东新区)的地方。有理由相信，前海未来 的发展速度将快于国内大部分开发区。  新前海——未来“特区中的特区”、大珠三角的“曼哈顿” 深港前海合作区总占地面积约 15 平方公里，从地理位置来看（图 1 ），不仅位于整个珠三角湾区的核心位置， 而且还处在对于构建珠三角国际大都市圈具有至关重要作用的“香港─深圳─广州”核心位置之上，深港机场 连接线建成后，前海至香港机场及深圳机场的车程均只用 10 分钟。按国家战略部署，其功能定位为：深港合 作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区，创新金融将是其重点发展的领域之一，按 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 深圳市政府的设想，新前海将是大手笔的，如能打造成功，将能引领深圳未来三十年的发展。 按照新的规划，前海湾保税港区是前海新区的先期启动区，重点发展现代物流和供应链管理服务业，积极吸引 金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区；另一个先期启动区是前海商务中心区，将重点发展创新金 融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。从功能定位和产业发展方向上看， 前海未来将发展位于产业链最高端的一系列产业，其服务范围将是包括香港在内的整个珠三角。如果说“福田 中心”是整个深圳市的中心，那么“前海中心”的着眼点将是整个珠三角。用个形象点的比喻，新前海就好比 是“特区中