十一促销的建议9.29.doc

关于《东方海岸》一期项目 “十一”促销的方案 股东会： 鉴于销售价格、交房时间、交楼标准等客户十分关注的基本因素，考虑本次促销活动必须遵循这三个要素，来决定我们的销售政策，给客户一个明确的承诺，以利于销售和减少后期的麻烦。 考虑《东方海岸》项目整体利益最大化的原则，初次销售应该将较差的户型和楼盘作为促销的房源，将海景资源房留作后期销售，便于海景资源价值的充分发挥和有效利用。因此，十一促销不能按照北京房展的模式去做，必须合理安排房源和制定价格，同时要考虑我们的交房能力。按房地产一般定价规律，结合我们一期可售楼盘，建议选择2号楼进行促销，其他楼盘暂不参与促销活动，理由： 1、2号楼地理位置偏小区边缘，水景、海景优势不明显，从小区整体来比是相对较差的楼盘，其价格定位应该低于其他楼盘。以2号楼的低位定价起步，符合我们首次销售应该遵循的定价原则。 2、2号楼项目进展比较顺利，建设速度基本能保证交楼时间，便于我们对客户承诺的实现； 3、从东方海岸项目整体看，选择2号楼低价入市，也符合楼价逐步攀升的价格规律，符合东方海岸长期的营销战略； 1号、3号、4号楼海景资源优势明显，在一期开盘以低价入市的阶段，将最好的海景房廉价入市销售，是不明智的，这对后期营销的影响将非常大，也不符合整体楼盘价格营销的策略。此次十一促销是北京房展会价格政策的延续，是为了蓄积客户，为开盘做准备。 经过房展会的市场调研，建议价格在4680元基础上加50元，为4738元起价。具体建议： 一、散客销售价格政策 1、房源范围 选择2号楼作为散客促销房源，其主要户型6种，面积分别是52㎡、66㎡、69㎡、85㎡、87㎡、105㎡ 等，共158套房，扣除哈尔滨已定8套房（芳芳确定），还有150套房可供销售，这些户型基本可以满足客户的不同需求。 2、价格政策 原价5080元/㎡，十一特惠以4738元/㎡为起步价，可先收2万元订金，在通知预售证下来后的十五日内一次性交清全款的享97折，折后单价4596元/㎡+送两年物业（2640元），价格折合让利142元/㎡，物业折合让利36元/㎡； 按揭98折，折后单价4643元/㎡+送一年物业（1320元），价格折合让利95元/㎡，物业折合让利18元/㎡； 3、其他承诺 2号楼交楼时间2013年12月；物业费按1.5元/㎡收取，可供参考的装修服务：针对散购客户有海南住房装修需求，本公司在交房时提供低利润成本价装修服务。住宅装修价格为 : 简装600元∕㎡，精装800元∕㎡。 二、团购销售价格政策 1、房源范围 考虑市场暂时低迷的情况，本次销售估计量不会大，因此，团购范围也定为2号楼，150套房源，基本可以满足本次销售的需求。 2、价格政策 以4738元/㎡为起步价，团购10≤X≤30套，可先收2万元订金，在通知预售证下来后的十五日内一次性交清全款的享9.6折，折后单价4548元/㎡，价格折合让利190元/㎡；按揭9.7折，折后单价4595元/㎡，价格折合让利143元/㎡； 团购31≤X≤50套，一次性交款9.5折，折后单价4501元/㎡，价格折合让利237元/㎡；按揭 9.6折，折后单价4548元/㎡，价格折合让利190元/㎡； 团购51≤X套，一次性交款9.4折，折后单价4454元/㎡，价格折合让利284元/㎡；按揭9.5折，折后单价4501元/㎡，价格折合让利237元/㎡； 3、北京房展会期间约定的团购客户（航天三院），仍执行北京展会的价格政策，楼盘选择范围另订。如果有100套以上的团购，价格政策另行制定。 4、其他承诺 2号楼交楼时间2013年12月；物业费按1.5元/㎡收取，可供参考的装修服务：针对团购客户有海南住房装修需求，本公司在交房时提供零利润成本价装修服务。住宅装修价格为 : 普装600元∕㎡， 精装800元∕㎡。 三、层差政策 1、楼层差价：住宅二层起价4738元∕㎡。 2、南北通透户型：8楼以下每层加价60元∕㎡；9-17层每层加价80元∕㎡；18楼和17楼同价。 3、北面看海户型：层差价为：8楼以下的加50元/㎡，9-17楼加70元/㎡，18楼和17楼同价。 4、南面朝小区户型：层差价为：所以层差加50元/㎡，18楼和17楼同价。 5、层差政策适用于所有散户和团购客户。 四、其他说明 1、价格调整。以上价格政策经股东会批准后执行，执行时间从2012年10月1日起，在新的价格政策未出台前，各地营销部门一律执行本价格政策。 2、以上单价均为建筑面积的单价，交楼标准为毛坯房。 3、上述层差价以价格表的最终数据为准。 4、在2号楼销售80%后，7号楼作为备选房源，执行本政策。 五、付款方式及程序 1、所有房源先交钱先选