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2009 中国物业服务百强企业研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 2009 年 11 月 1 研究背景 中国房地产 TOP10 研究组自 2002 年成立以来已连续 7 年完成“中国房地产上市公司 10 强研究”、连续 6 年完成“中国房地产百强企业研究”等多项研究，相关研究成果已经成 为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。2008 年，研究组开展了首届“中国物 业服务企业发展研究”，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可， 对引导市场资源向物业服务百强企业聚集、促进房地产开发百强企业与物业服务百强企业间 的强强联合起到了重要作用。 2009 年 3 月 5 日，温家宝总理在《政府工作报告》中明确指出将“大力发展社区商业、 物业、家政等便民消费”作为积极扩大内需和拉动经济增长的重要手段，报告还提出了 “保 增长、保民生、保稳定、促就业”的发展目标，将物业管理的社会作用提升到了新的高度。 在此背景下，研究组启动“2009 中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、 品牌优的物业服务企业，意义更显重大。研究组在总结 2008 年研究经验的基础上，完善了 研究方法和评价指标体系，新增净利润、合同储备项目等指标，更加全面、客观地评价企业 的综合实力，发掘中国物业服务行业的优秀企业，共同探索企业和行业的健康发展之道。 2009 中国物业服务百强企业研究的目的是： （1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，为政 府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据； （2 ）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的 优秀物业服务企业； （3 ）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进 物业服务企业提升运作水平和服务质量。 2 评价指标体系设计原则 （1）服务规模与服务质量相结合。规模与质量是衡量物业服务企业服务能力和水平的 关键因素，研究组采用物业管理项目总数、总建筑面积两项指标来评价企业的服务规模（含 物业类型）。同时，研究组采用业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率来评 价企业的服务质量。 （2 ）服务规模与经营绩效相结合。研究组采用营业收入、人均产值以及新增加指标净 2 利润进行经营绩效评价，与服务规模相结合，更准确地反映企业的经营现状。 （3 ）企业现状与发展潜力相结合。研究组完善了发展潜力指标，采用营业收入增长率、 合同储备项目数量及总建筑面积、物业管理相关专业人员占比等指标，全面评价企业的发展 潜力。 3 2009 中国物业服务百强企业发展特点分析 3.1 服务规模：百强企业管理面积均值突破 600 万平方米，规模优势明显 50% 40% 30% 20% 18% 10% 2006 0% 2007 0-30 50-30 2008 80-50 100-80 100个以上 图 1：2006-2008 年百强企业管理项目数量分布 服务规模是物业服务企业获取规模效益、提升综合