我国房地产市场中各主体之间的博弈分析.pdf

围房地产市 审各主体之河曲博弈 薪 口合肥 鲁惠林 房地产作为一种稀缺性的资源， 者还有地产中介、银行、民间群体、 弱势地位 ，讨价还价力度不大，往往 在社会与经济发展、城市建设和社会 物业管理公司等等。由于篇幅有限， 是被动的接受开发商的价格。消费者 环境的改善等各个方面都有着举足轻 只研究其中最主要的三方，政府、开 的最大消费承受能力是参加房地产市 重的地位。它与人民的生活变得越来 发商与消费者的博弈，具体分析在房 场博弈的上限，博弈的结果如果高于 越密切，因而房地产质量的高与低， 地产市场上 ，三方 的博弈力量及关 承受能力 ，他将退出博弈。 发展的好与坏，直接影响到宏观经济 系。①政府。政府作为房地产市场博 2．房地产市场博弈的基本模式。 的健康发展。近几十年来，通过对房 弈规则的制定者。政府通过制定博弈 ①参与人。即房地产博弈的参与人 ， 地产市场的逐步培育和发展，基本形 规则约束市场参加者 ，规范参加者 包括政府、房地产开发商和消费者。 成合理的房地产市场参与者，他们在 行为 ，实现其社会福利最大化的 目 在房地产市场，他们之间互相的利益 共 同的游戏规则下 ，参与市场的博 的。因此 ，政府在房地产市场博弈 和相互间的需要，构成了他们俩俩之 弈。由于不同的参与者的参与，提高 中与其他参加者 的地位是不平等 间的博弈关系。②策略。参与人采取 了整个市场的运作效率，也使得整个 的，凌驾于其他参加者之上，通过 的策略分别是政府：土地供给，不供 市场的监管变得更复杂。本文对房地 其他参与者的博弈过程 ，各参与者 给；房地产开发商：房屋卖出，不卖 产市场的研究，除了常规分析外 ，主 只能在政府制定的规则范围内寻求 出；土地买人，不买人；消费者 ：购 要运用博弈论方法进行分析。通过利 各 自利益的最大化的博弈策略。地 房，不购房。③博弈过程。我国房地 用博弈论对房地产市场的经济现象进 方政府作为辖区管理者与必要设施 产博弈分两阶段进行。第一阶段 ，在 行了分析解释，提供对房地产市场研 和服务的提供者，通过颁布和执行 土地供给市场上，房地产商、政府就 究的新的思路。 法律 、征税 、行政管理、补贴 、基 土地供给价格的博弈和房地产商之间 一 、 我国房地产博弈中的基本 础设施建设和提供服务、土地等， 为争夺土地开发权的博弈 ；第二阶 要素 影响房地产商的开发出行为。②房 段，在住宅供给市场上，消费者与房 1．博弈的主体及其特征分析 。 地产开发商。房地产开发商是 以通 地产商就住宅供给价格的博弈，房地 房地产市场博弈中最重要参与者包括 过生产房地产实物产品 ，在博弈规 产商之间争夺更多的消费者购房的博 中央政府，地方政府房地产商和消费 则许可的前提下，自主经营 ，追求 弈，消费之间就支付能力和居住偏好 者 。从本文研究 的目的和便利性出 利润最大化来实现其终极 目标 。在 而争夺房源的博弈等。④博弈的结 发，针对性的将房地产的一级市场和 博弈规则中，房地产开发商处于信 局。包括达成交易或未达成交易的房 二级市场定为研究的对象 ，包括房地 息优势地位 ：a提供 的产品具有唯一 产数量 以及交易价格。通过博弈，消 产中三个主要的参与者政府、房地产 性和不可移动性；b房地产需求者只 费者支付房款获得了住宅，房地产商 商、消费者。但是与房地有关的参与 能从开发商手中购买房地产产品，决 投资得到了利润 ，政府实现了土地增 定了开发商控制着定价权；c产品需 值，即参与人从博弈中获取了相应的 求者选择空间不大，只能被动地选择 利益。 开发商提供的产品。③房地产消费 二、我国房地产市场的具体博 者。消费者根据 自身消费偏好、承受 弈分析 能力等确定承受价格 ，根据房地产效 1．房地产开发商与政府间的博弈 用价值大小与开发商进行谈判，希望 分析。假设房地产开发商的利益函数