第八章房产调查.ppt

第八章 房地产调查 第一节 房地产调查概述 一、房产调查的概念 房产调查 房屋用地的调查和测绘以丘为单位分户进行。 房屋的调查和测绘以幢为单位分户进行。 房产调查最直接的对象是房屋。房屋依其主要功能可分为住宅和非住宅两大类。 二、房地产调查的方法 房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归整五个阶段 。 先阅、后查。 “先阅”：在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有关权属文件，结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。 二、房地产调查的方法 “后查”：房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后进入现场进行调查。 现场调查的基本原则：一是不允许将产权产籍资料原件带至现场，以防散失。二是调查者通常必须携带工作用图、房屋产权产籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表、审阅记录、其他房地产调查用具等到现场。三是调查者应会同房地产各方权利人代表共同到现场指界认定，如果其中一方因故而不能到场，必要时应按法律程序完善委托代理手续。四是必须现场如实记录各权属单元房地产调查情况，对于房地产权属纠纷一定要客观记载，由上级主管部门调处，调查者不能越权仲裁。 三、房地产调查在房地产测绘中的地位 1、在分幅平面图测绘阶段，通过房地产调查获得各用地单元的范围、坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单元编“丘号”； 2、在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、界线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并编立“幢号”； 3、在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于房屋产权来源、产别及房屋基本情况展开，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面积作好准备； 4、在多元产权房屋分户勘丈阶段，通过房地产调查，确定各分户自用范围、公共面积范围及共有共用情况，并搜集公共面积的分摊协议或文件。 四、丘的定义与丘的划分 1、丘的定义： 丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。 2、丘的划分 有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。 3.丘号的编立方法 丘号的编立：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。 市码、市辖区(县)代码采用GB／T2260—1995《中华人民共和国行政区划代码》规定的代码。 房产区：是以行政建制的区、街（或镇、乡）的行政辖区，或者房地产管理部门划分的区域为基础划定。 房产分区：根据实际情况和需要，可以街坊或主要街道围成的方块为基础将房产区再划分为若干房产分区。房产区码和房产分区码由当地人民政府和房地产管理部门统一编立，避免重号，保证编号的唯一性。没有划分房产分区时，相应的编码用“01”表示。 丘号的编立：以房产分区为编号区，采用四位自然数字从0001至9999编列。 中华人民共和国行政区划代码 丘号编立格式如下： 市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号 (2位) (2位) (2位) (2位) (4位) 丘号编立顺序：以房产分区（或房产区）为单位，从北到南、从西向东呈反“S”形编列。在变更测量或修补测中，新增的丘号接原编号顺序连续编立。 五、房产区与房产分区 房产区可以市行政建制区的街道办事处，或镇，或乡的行政辖区，或根据房地产管理划分的区域或范围为基础划定。 房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊，或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。 丘以房产分区为单位划分 房产区不仅有编号（代码），而且一般还有房产区的名称，房产分区一般只有编号（代码），而没有名称。《房产测量规定》中规定的丘号是4位数，即最大丘号只能编到9999号。 六、幢和幢号 （1）幢的定义 幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。 （2）幢的编号 幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序是：从大门起（或丘的入口处），从左到右，从前到后，用数字1，2，……，按反S形顺序编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。 （3）房产权号 在他人权属范围的土地上建造的房屋或自己权属范围内的土地上有他人建造的房屋应加编房产权号。房产权号用大写英文字母A表示，注在房屋幢号的右侧，和幢号并列，字号与幢号相同。 （4）房屋共有权号 多户共有的一幢房屋应在幢号后加编共有权号，共有权号用大写英文字母B表示，注在房屋幢号或房产权号右侧，和幢号并列，字号和幢号相同。 第二节 房屋用地调查 一、房屋用地调查的内容： 房屋用地调查以丘为单位进行。 调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有