瑞安市嘉华锦苑物业管理项目投标文件1.doc

前期物业管理介入阶段的人员配备，介入方案 专业人员配备及工作流程 一、专业人员配备 选派以拟任物业项目经理为组长，工程技术主管为副组长，配置其他各专业人员组成前期介入小组（以下简称前期小组）。人员到位率100%落实，按照合同约定执行，直到合同期结束。基于嘉华锦苑已经建设完工，目前正在办理竣工手续，故没有第一阶段的深入施工现场了解工程进度等工作，着重是验房和交房各种准备工作及前期管理服务。 二、工作流程 规划设计 建设施工 顾问报告 竣工验收 验房接管。 介入的实施方案 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，前期小组要从管理的角度观察本物业设施规划方案是否合理，力求本物业硬件设施的设计，利于日后的物业管理工作。具体内容如下：车辆停放位置与分流的设计；公共照明开关设置位置、开闭形式；外墙色调；机动车、非机动车库的坡道、斜度等；本项目物业管理用房、垃圾房、信报箱、公告栏的设置；家用空调管孔及室外机座位置预留；给排水、强弱电维检修口的设置。 二、建设施工阶段 在本物业建设过程中，前期小组必须到现场了解工程的施工质量，施工质量直接关系到本物业的今后使用功能的正常发挥，是物业管理前期介入的重要内容，对发现质量和有影响使用功能的问题，要早发现、早协调，早解决，为日后的物业管理工作奠定良好的基础。具体工作如下：提出设备设置方面的改善意见及设计遗漏工程项目建议；分析物业建造材料的技术性能及安装情况，消除质量隐患，改善设备使用效果减轻后期管理的压力；审议有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；提前熟悉房屋中各种设备和线路，包括房屋内部结构，管线布置及所用建材的性能；检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；配合设备安装管线布置，进行现场监督，确保安装质量；对配套设施的合理性进行分析，能够使公建配套设施设备满足业主的日后发展需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、竣工验收阶段 1、物业竣工验收接管前的工作 （1）成立验收接管小组：在物业竣工验收接管前，以前期介入小组为基础，由公司的技术工程、管理等专业部门有关人员组成接管验收小组，制度验收、接管工作方案。 （2）接管验收小组对本物业进行硬件设施的全面了解，参与房屋、设备、设施的竣工验收并建立验收档案，对发现存在工程的施工隐患和缺陷及遗漏，提出返修整改意见。 （3）收集相关物业资料、图纸、工程变更联系单并分类保存。 2、有关专业人员提前进驻现场 提前派工程维修人员进驻物业现场，与前期小组一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业设备设施，熟悉掌握各类设备的构造原理、性能，熟悉掌握水电气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 四、业主入住前 我司在竣工验收后到业主入住前，主要做好以下工作： 1、拟设本物业“物业管理处”机构，对本物业实行统一管理，为本物业的运作提供全面的人财物支持。 2、拟定管理实施具体方案和工作计划，配备各类人员并进行岗位培训以及制定各类规章制度和作业标准及操作规章。 3、物业管理处积极与建设单位及有关部门建立协调关系，准备相关入住资料。 4、对本项目进行一次全面的卫生清洁大扫除，布置环境，迎接业主入住。 物业管理机构设置及资源配置 管理架构及公司督导的模式 一、管理架构 为保证本物业的物业管理服务质量，我司将组建本物业管理处，并设置高效、精干、职责明确的业主服务中心、工程部、保安部、环境绿化部等“三部一中心”的专业管理服务部门，实行物业管理项目经理负责制，提供专业的物业管理服务。机构设置具体示意如下图1（见附件1）。 二、公司督导的模式 在日常的物业管理服务工作中，我司按照详尽、行之有效的管理服务监督检查指导模式程序进行操作。管理处严格每项工作，从而使各项工作能做到一环扣一环、环环监督，保证物业管理服务工作的质量。具体督导模式示意如下图2（见附件2）。 三、督导检查方式 1、不定期检查：公司有关职能部门对管理处进行不定期的管理抽查，并完成相应的记录，发现问题及时解决处理。 2、定期检查：公司有关职能部门每月要对管理处的管理服务工作进行定期的检查。 3、公司考核评比：有关职能部门在公司总经理的组织和指导下，对管理处的管理服务工作进行季度和年度考核评比，并做出季度考评报告。总经理将考核比结果公布于全体员工，作为表彰先进、批评并处罚违反服务质量标准的管理处的