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济宁市房地产市场考察报告 辽宁美泰社区建设有限公司 2007年8月10日 目 录 一、济宁市简介 Page 3~7 二、济宁市房地产概况 Page 4～17 三、投资与开发建议 Page 18 四、目标项目收益测算 Page 19~24 文化历史悠久、旅游资源丰富、自然环境优美是济宁市大力发展旅游产业的基础。 “儒家圣地、孔孟之乡”，其在文化影响、历史传承中的地位在大中华文化圈的地位将发挥日益深远的影响。是济宁市发展旅游产业的灵魂！ 旅游产业的快速发展，必将成为济宁市提高经济发展效率、转变经济发展方式的重要契机。  至2007年，济宁全市共接待中外游客突破1,700万人次，实现旅游社会收入120亿元以上。 房地产业成为旅游产业发展的相关受益行业之一。 进入2005年，济宁市房地产市场扭转了持续低迷的局面，投资规模、开、竣工面积逐年增加。2006年，市区完成房地产开发投资19.71亿元，施工面积278.59万m2，新开工面积132.82万m2，竣工面积102.22万m2，销（预）售商品房近50万m2。仅2007年上半年，市区就完成房地产开发投资15.77亿元，施工面积396.42万m2，销（预）售商品房60.87万m2。 受土地成本增加及住宅建设科技含量不断提高等因素的影响，全市住宅销售价格呈现稳步上扬趋势。 在市场逐渐活跃的同时，济宁市连续几年土地供应量大于开工面积、开工面积大于实际销售面积现象比较明显，这是必须予以高度关注的问题之一。 产生这一问题的原因有二：一是老城区改造力度加大及城区外延扩大所带来的土地资源增加的结果，二是政府经营城市思路转变积极招商引资政策所致。 大量的待开发土地囤积在开发商手中，将会对房价的进一步上升起到一定的抑制作用，同时加大新进入当地市场的投资人的投资风险。 加快推进济宁城区“东拓、西跨、南联、北延”，吸纳外围中心镇快速融入，跨河道、跨矿区大范围展开城市空间布局。城市空间发展策略为： （1）强化东城区建设，逐步疏解西城区，实施城市“东拓”。 （2）加快北湖景区的开发，加大旅游服务设施和基础设施建设力度，使城市与北湖景区构成一个整体，实现城市“南联”。 （3）结合大运河以西无煤区和安居镇，适当进行开发建设，建成城市西部组团，实现城市“西跨”。 “东拓、西跨、南联、北延”城市发展战略的明确，加之投资环境的不断优化，城市的投资吸引力进一步增强。 在西至古槐路、南至太白路、北至（旧）327国道、东至火炬路的范围内，具备销售条件的开发项目销售旺势，成交价格一路攀升。 （1）土地出让主要方式为招标、拍卖、挂牌方式，多数为土地储备中心收储土地采取净地方式出让；个别老城区改造项目为毛地出让，由投资商自行委托当地有拆迁资格的公司组织动迁，动迁政策执行《山东省城市拆迁管理条例》的有关规定，委托拆迁费用按拆迁面积每平支付25元。 （2）按照集约高效使用土地的原则，新出让土地规划以框架结构、高层小高层建筑为主，除经济适用房项目外不再批准建设多层住宅。 （3）通过对在售项目的不完全统计，80～100 m2的双室户型占比例近60％，100 m2以上的三室户型也占有相当比例；以当地居民的改善居住条件购房、周边矿区职工的初次置业、周边乡镇富裕人员进城置业和投资（二次）置业为主。 （4）受城区相对集中、品牌项目少、知名开发商不多等因素影响、开发项目同质化，市中区房地产销售价格分布密集，在2800～3800元/ m2之间，成交总价密集分布在25万元～45万元之间；成规模的、有物业管理的开发项目较受欢迎。 （5）项目包装手法单一，宣传方式以工地现场展板、宣传单页为主。 前期费用、政府收费、建安成本、配套工程、环境工程等（不含土地出让金）合计，初步估算为多层住宅1125元/ m2、小高层住宅为1450元/ m2 、高层住宅为1700元/ m2。 1、数据来源为济宁市房地产交易市场 2、时间段为济宁市市中区最近半年二手房租赁、二手房销售成交数据 3、选择户型为75～110m2，即是目前济宁市市场热销户型，便于分析与对比 4、剔除明显不合理的数据后，各选取10组进行分析 （1）二手房销售市场行情 目标项目收益测算