2008年陶然亭路危改小区房产抵押价值评估.doc

2008年宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程房地产抵押价值评估 房地产估价报告 估价项目名称：宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程房地产抵押价值评估 委 托 单 位：壹瓶房地产开发（北京）有限公司 受托估价方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 估 价 人 员: 任 伟 汪少荣 估 价 日 期：二○○八年一月二十九日至 二○○八年二月十五日 估价报告编号:金房[2008B]估字第1016号 目 录 致委托方函 1 估价师声明 18 估价的假设和限制条件 19 房地产估价结果报告 23 一、委托方 23 二、估价方 23 三、估价对象 23 四、估价目的 40 五、估价时点 40 六、价值定义 40 七、估价依据 41 八、估价原则 42 九、估价方法 43 十、估价结果 44 十二、估价作业日期 47 十三、估价报告应用的有效期 47 十四、有关说明、提示与建议 47 房地产估价技术报告 49 一、个别因素分析 49 二、区域因素分析 65 三、市场背景分析 67 四、最高最佳使用分析 70 五、房地产信贷风险分析 71 六、估价方法选用 77 七、估价测算过程 78 八、估价结果确定 105 附 件 108 致委托方函 壹瓶房地产开发（北京）有限公司: 受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程（以下简称“估价对象”）房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 一、估价对象的确定 （一）建设项目的概况 根据委托方提供的《国有土地使用证》〖京宣国用（2007出）第01079号〗及其《补充协议》，证载该项目土地使用者为壹瓶房地产开发（北京）有限公司，座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车库、地下商业、地下办公（大堂）、地下仓储，土地使用权面积为24712.32平方米,土地使用权终止日期住宅为2074年8月30日，商业为2044年8月30日，办公为2054年8月30日，地下车库为2054年8月30日，地下商业为2044年8月30日，地下办公为2054年8月30日，地下仓储为2054年8月30日，于估价时点2008年1月29日，土地使用权剩余使用年限住宅为66.63年，商业为36.61年，办公为46.62年、地下车库为46.62年、地下商业为36.61年、地下办公为46.62年、地下仓储为46.62年。 根据委托方提供的《委托评估函》，壹瓶房地产开发（北京）有限公司开发建设的双柳树危改小区（一期）工程，办理《国有土地使用证》时的登记的座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，现由于规划调整，10号楼已合并到9号楼一起施工建设，新增锅炉房建设项目，该建筑项目已取得《建筑工程规划许可证》。 根据委托方提供的《房屋土地测绘技术报告书》、《建设工程规划许可证》〖2006规（宣）建字0068号〗和〖2006规（宣）建字0082号〗、《建筑工程施工许可证》〖（2007）施建字0136号〗，本次评估估价对象所在项目的总规划建筑面积为106340.7平方米（其中：人防2999.54平方米，其他收益建筑面积与设施设备用房等103341.16平方米）。各楼预测建筑面积情况如表1所示。 表1 各楼预测建筑面积情况表 面积单位：平方米 序号 项目 总建筑面积 其中： 1 地下车库及库房 15436.64 地下车库 15275.09 地下仓储 161.55 2 7号楼 14169.28 大堂 580.15 住宅 13535.43 3 8号楼 20548.19 地上办公 617.23 地上商业 1047.4 地下商业 863.53 住宅 16816.88 自行车库 1169.64 4 9号楼 52539.85 地上办公 7962.01 地下库房 4045.24 地上商业 3868.42 地下商业 311.95 住宅 36099.18 5 锅炉房 647.2 - - 6 合计： 103341.16 - - 整个项目总建筑面积为103341.16平方米（不含人防）。其中，收益用途建筑面积合计为101184.06平方米，无收益建筑面积合计为2157.10平方米。各收益用途建筑面积分别为： 住宅用途：6