合富辉煌2010年长沙楼市总结及2011年预测1.pptx

;前三季度GDP累计增10.6%，好于市场预期 ;11月居民消费价格指数（CPI）同比涨幅达5.1%，创25个月以来的新高。 11月食品同比上涨11.7%，是推动本轮通胀走高的最主要原因，另外，一段时间以来居住价格亦有不少涨幅，11月居住价格同比上涨5.8%，自4月以来连续7个月同比涨幅超过4%的水平。11月食品和居住价格对CPI一篮子价格新涨价因素的贡献率达92%。 CPI已经连前续5个月突破3%的警界线水平，国家宏观调控上管理通胀的难度有所加大，11月与12月央行连续两次宣布上调存款准备金率0.5个百分点，显示央行管理通胀预期和流动性的决心。预计年底或明年年初将可能再次加息。;;在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码;此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是国10号文的落实和深化;11月3日，住建部等四部委出台政策收紧公积金贷款，目前3套房贷无论是商业贷款还是公积金贷款，均已全面停贷 90m2以下首次置业门槛提高 多次置业和投资需求受到贷款限制最大 银行执行力度远高于4.17房贷政策;10月19日，央行决定自20日起上调金融机构一年期存贷款基准利率各0.25个百分点 住建部决定自10月20日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点 11月10日与12月10日，央行分别在两个月内，两次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，加息周期即将到来 据报道，多家银行近期根据监管部门口头通知，取消首套房贷利率7折优惠，重新执行最低8.5折的新优惠标准 与利率上调相比，首套房贷最低利率优惠从7折调整到8.5折对首套房贷的成本增加更为明显，再加上新政要求首套房贷首付不得低于30%，首次置业门槛提高;目前全国已有15个城市出台限购 主要集中于一线城市及发达经济圈的中心城市等 其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大，也没有出台限购措施 限购政策，除了打击投资、投机需求外，也直接影响合并户型的销售 即使限购多为暂时性措施，但长期来看，合并户型仍存在不少问题，比如后期可能出台的房产税; 长沙的经济水平，房价水平在全国均属下等，因此并未出台限购政策。 目前星城各大银行已全面执行三套房停贷、二套房首付全面提升至50%，利率1.1倍以上政 策，而光大、招商等多家股份制银行也于十一国庆节后，对个人首套房贷统一执行基准利 率。几家国有大行则将首套房贷利率优惠从8.5折上调至9折。 部分仍执行8.5折利率的银行也表示，首套房贷款利率回归基准利率已是大趋势。今后房贷 利率将进入“无折”时代。 ;;宏观市场背景 土地市场总结 商品房市场总结 专题研究 未来市场预测;从长沙市各项经济指标来看，长沙经济保持着较快的增长幅度： 1、2010年前三季度，长沙地区生产总值达3107.46亿元，增长速度在全国省会城市中排名前五位。人均生产总值为46940元； 2、固定资产投资快速增长为长沙城市扩张提供有力保障，房地产开发和城市规划建设如火如荼； 3、2010年1-9月，城镇居民人均可支配收入16951元，比上年增加1708元，同比增长13.7% ? 4、2010年1-9月，长沙规模以上工业增加值为1122.26亿元，同比增长24.5%。;收支比例呈下降趋势，表明居民的储蓄比例在增加，储蓄的增加对于商品房市场的发展有利。;2003-2009年，长沙每百户家庭汽车拥有量保持69%的增长速度，2009年，长沙市每百户家庭拥有汽车14.75辆，长沙汽车人均拥有量位居全国前十位，远高于武汉。 长沙市居民不断增涨的购买力和生活水平推动着汽车产业的发展，同时也在快速推动着房地产业的发展。;; 长沙市央级省级重大工程建设共计22项，总投资518.5亿元，2010年投资约268.5亿。;交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广都市圈的繁荣。;以长沙为核心的高铁串连了7个省会城市1个直辖市，这8大城市的总人口量约达6800多万，另有20多个中小型城市，其中单武广线所经城市人口达3877万，届时，长沙4小时经济圈内人口辐射总量以亿计。;长株潭城际轨道;地铁交通：长沙地铁2号线已于2009年9月启动建设，目前已全面开工建设，预计2013年10月全线通车；1号线一期工程地质初勘也已开始启动。 过江通道：在现有的6座跨江大桥的基础上，未来长沙将再建6座湘江通道，包括福元路过湘江通道、营盘路过湘江隧道、劳动