政府与购房者的深度博弈-基于信息传递博弈的研究.doc

政府与购房者的深度博弈 —基于房产保有税研究 陈茹云 （华侨大学 经济与金融学院，福建 泉州 362021） 【摘要】政府的房产税政策与购房者是否买房有着紧密的联系。本文基于不完全信息动态博弈模型分析了政府房产保有税政策的出台与否，对购房者利益的影响，以及对政府自身效用的影响。结果显示，在信息不完全对称的情况下，政府出于宏观调控的需求，稳定物价的压力，以及国家可持续发展的考虑，还是选择了实施有效的房产税。 【关键词】房地产保有税 政府 购房者 信息传递博弈模型 引言 房地产业是一个国家国民经济的重要支柱产业，特别是对于中国这样的发展中国家来说，意义更加深远。据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他十个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14%，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税是否出台列入政府十二五规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势，物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解政府关于房产税政策以及13亿人口对此的反应是具有重要意义的。 房产税的出台与房价波动的理论分析 本文对政府是否出台房产税以及信息不对称的购房者是否买房的选择关系进行了归纳总结。 政府出台的房地产征税项目对房价的影响 目前对于房地产的征税，政府已经出台实施的政策都偏向于转让环节、取得环节以及所得税的征收，而忽略了对于房屋的保有环节的征税。这样的征税项目不仅不能有效调节个人收入分配的问题，反而通过税收转嫁，增加了中低收入者的购买成本，降低了他们的住房福利水平。可见，不正当的税收项目，不仅没有降低房价，提高全民的生活水平和住房质量，反而导致了房价的飙升。 房产保有税对购房者的影响 2010年上半年，国家出台了一系列的金融政策来控制房价的信贷，导致购房者对房价的市场预期下降，处于观望状态,在今年的7、8月份房产交易量明显萎缩。可惜，万科等房企在这轮博弈中顶住了压力，致使9月份房价不降反升。本文所谓的房产保有税,即根据户主持有房产的时间、房产的面积等有关事项进行征税。若政府出台该税项，则买房等待房价上涨的炒房人数将由于成本大幅度提高而明显下降，这样整个房产供求市场就会慢慢趋于平衡，房价也会因此下降。 信息传递博弈模型 信息传递博弈模型相关参数的假设： 1．“自然”N代表房地产市场价格θ∈Θ，这里Θ={θ1，θ2}是房地产市场价格的类型空间，分别代表房价的上涨和房价的下跌，g先知道θ，b由于信息不对称只知道θ的先验概率是p=p(θi)0，且∑i p(θi)=1。 2．g代表政府在观测到类型θ后选择发出信号 mj∈M，这里M={m1，m2}是信号空间，分别代表出台和不出台房产保有税。g估计购房者会选择a*(mj),因而选择m*(θi),要求它使得自己的收益函数当m*(θi)∈argmj maxug(mj,a*(mj),θi)达到最大。 3．b代表购房者观测到g发出的信号mj（但不是类型θi），使用贝叶斯法则从先验概率 p=p(θi)得到后验概率??p =?p(θi|mj)，然后选择行动az∈A，这里A={a1,a2}是b的行动空间，分别代表b买房和不买房。b估计g会选择m*(θi),因而选择a*(mj),要求它使得自己的收益函数当a*(mj)=∑θiP(θi|mj) ub(mj,a*(mj),θi)达到最大,具体表示为az=（xijz,yijz）,其中xijz代表政府获得的效用，yijz 代表购房者获得效用，即满足感。其中P(θi|mj)是b接收到信号mj时对g的类型为θi的可能性估计，按照Beyes法则，应该有P(θi|mj)= P(θi)P(mj|θi)/∑θiP(θi)P(mj|θi) ，并且i，j，m=1,2。 4．支付函数分别为 u1(m,a, θ)和u2(m,a, θ)。 5．房产保有税税率为ξt(ξ0,t代表年份)，假设从第二套住房起征，并且根据t逐年递增。 （二）信息不对称时的传递博弈模型 (x111 ，y111) a1 图1 a1 (x211 ，y211) b m1 g m2 b (x121 ，y121) a2 θ1 a2 (x221 ，y221) N (x112 ，y112) a1