房地产策划师培训第1章(南充陈良敏).pptx

房地产策划师（国家职业资格二级）;第一章 房地产项目市场调查研究;第一节 组织市场调查;学习单元 1 选择市场调查方法;1、房地产市场调查的内容;(1)房地产市场环境调研;(2)房地产市场需求调研;(3)房地产市场供给调研;(4)房地产市场营销活动调研;2、房地产市场调查的流程;（3）设计调查表 决定调查方式 决定问题类型 （4）选样 （5）资料整理与分析 编辑、编号 制表 分析与解释;（6）调查报告的准备与提交 调查报告要求： 客观、真实、准确地反映调查成果 报告内容简明扼要，重点突出 文字精练，用语中肯 结论和建议应表达清晰，可归纳为要点 报告后应附必要的表格和附件与附图 报告完整，印刷清楚美观 ;学习单元 2 组织市场调研活动;1、房地产市场调查人员的 基本素质;2、房地产市场调查队伍的 组建形式;学习单元 3 市场调研报告撰写;系统性------市场信息在时间上应有连贯性，在空间上应有关联性，随着时空的推移和改变，市场将发生日新月异的变化，信息也将不断扩充。 规划性------既要广辟信息来源，又要分清主次、突出重点；既要持之以恒，又要注意经济效益；既要持之以恒，又要注意经济效益；既要充分利用各方面的力量，又要有专业化的组织和统一管理 。 预见性 ------市场信息的收集和整理，既要满足当前经营决策的需要，又要分析变化的未来趋势，预见今后的发展。 ; （2）房地产市场调查报告的要素;研究设计方案 ------一般应包括研究方案设计的主要思路、信息来源、对二手资料和原始资料收集的安排、问卷设计、抽样技术、现场调研安排、数据处理、数据统计分析的全过程。 研究方法 ------主要是说明最终选择的研究方法、选择的理由及操作的基本思路，其中对于选择某种具体研究方法的理由的陈述是最重要的。 研究结论和建议------通过次级(二手)资料、定性调研等得到了多种多样的结论，对于由多方面来源形成的可以相互印证的结论，其可信度比较高，要在研究报告中全面显现。还要向管理层提供一些建议 ;局限性和应用注意事项------研究者总是在这些限制下寻求一个合理的度，其结果是，调研结论的精确度始终是一个相对的概念，研究者和管理层不能也不应该对此寄予过高的期望。反过来说，研究者在报告中就要将这些局限性交代清楚，明确研究足在何种限制条件下进行的，结论和建议在何种假设前提下才能成立。 在局限性和应用注意事项的写作中，要保持一种客观理性的态度，提出应用时的中肯意见。 ;（3）房地产市场调查报告的规范结构 ;第二节 市场分析评价;学习单元1 房地产市场分析方法;1、房地产市场分析的思路;（3）三个时段 过去 现在 将来 （4）五个基本影响因素 经济 人口 区位 地点 心理;;2、房地产市场分析的内容;（2）区位分析 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。 要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。;（3） 市场概况分析 对地区房地产各类市场总的未来趋势分析。 把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。 找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。 ;（4）专业市场供求分析 根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域。 细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场。 分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口。 将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量;（5） 项目竞争分析 分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征。 根据目标物业的特征选择、调查竞争物业。 进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。;（6）敏感性分析 测定关键参数的敏感性。 确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。 即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它们在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。 ;3、房地产市场分析的方法;分析的基本思路 ☆进行政策信息的收集。房地产市场的相关政策很多是来自本行业的主管机构，也有部分来自上级主管机构或本行业以外的兄弟单位。分析师应该对这些机构所发布的政策信息进行有效的收集。 ☆正确理解房地产政策信息的内容，分析它的背景、政策目标以及潜在的政策目标。 ☆对政策的影响进行分析，包括政策影响的市场主体、市场部位，判断政策影响程度。 ;（2）城市规划影响分析方法 城市规划对