2011年深圳中原最佳中心策划项目决赛报告：星河时代.ppt

;;星河时代城中首个墅级都会综合体9月21日开放营销中心4个月的时间，两次集中开盘，销售额16亿;大鹏一日同风起， 扶摇直上九万里;看我星河时代， 树都会综合体之王者风范;;B1;;1.策略挑战判断;2.项目突破契机; 属性定位: 以高端商业为旗舰的大型低密度高端综合体项目 ; 区域市场突破提示 生活方式概念+豪宅标杆再造 都会综合体 X 高端生活 X 全案 ;星河时代所贡献的高端生活方式 领先公园大地整整一个时代; 外围市场突破提示 品牌运营信心+都会生活价值 星河综合体产品线 X 品质标杆 X 全案 ;星河时代将再造一个城市中心的居住传奇;1个核心阵地：星河运营的“都市中心生活圈”;2大传播主线：项目核心价值传播展开;4大传播策略：价值体验+影响力制造+客群突破;5大影响力事件：服务于“价值体验+影响力制造+客群突破”;;A\多层（别墅+洋房） 核心原则：低开高走 + 次优→最优 + 持续热销节点 别墅景观最优部分保留，至景观展示条件成熟后再推售 龙岗中心区高档项目消化速度较慢，需采用“少量多推，小步快跑”策略，确保每次推售都形成热销场面。 多层价格表统一做，每次推售需树立标杆产品，样板房可制定高价当批推出，奠定高溢价基础 B\高层（B1-B3,B9补充） 核心原则：低开高走 + 首置→再改 + 持续热销节点 如高层能提前入市，尽可能多保留多层，以高层冲量完成销售目标。 以目前政策看，年内高层主要以小户型销售为主，因此可能B1-B9三栋小户型单位全部推出。B7-B10栋仅推售B9栋。;王者之困 王者之风 王者之势 王者之智 王者之实 王者之师;;*;*;*;我们的使命;;让真正的贵族成为王者;要的就是王者高贵的血统;而且还是;是的，连颜色都是 红！;大运新城楼盘言必称大运;可比项目？只有万象城！;;王者之势——起势;以外展场，吸纳客户关注;6月 “爱与时代同行”公关活动，以企业公民形象高调亮相，为项目亮相奠定基础。;王者之势——蓄势;王者之势——蓄势;王者之势——成势营销中心开放;王者之势——成势全城首创360度环幕盛放 ;王者之势——成势300到1200平米的超强拓展型别墅样板房展示;王者之势——成势秋交会震撼亮相;王者之智在于兵来将挡，水来土掩以从容应万变! ;别墅首战，至关紧要！;*;强调综合体的配套！;多媒体全方位轰炸！;只要我想灌输给你的，都有方法！;政策也有及时口径！;*;;别墅首战告捷！;继续给予信心！;高层再战，策略先行！;策略明确，以小带大！;高层推广，保有大气风范！;星河品牌;教育不能说，怎么办？;现场活动，三线合一;未雨绸缪，效果立竿见影！;实验学校，将所有犹豫打消！;12月4日;2、均衡客户意向 ;3、坚持价格不释放与精确的价格拉差 不报价，只与片区标杆比最高 价格制定目标： 小户型加大价差，让客户转化 拼合户型缩小价差，用最撩人的价格让其不惜一切代价购买！！！ ;颠覆，不再是以销售为依归！ 而是能成功签约才是真正的销售！ 不是接受得了价格就是我们的客户 他还要能够提供购房人的名字， 必要时还要提供两个购房人的名字 他购房需要的资料都已经提前准备;开盘当天两次加推，最终实现95%销售率！ 拼合户型277套单位100%售罄！ 总体销售均价16500元/㎡，片区天花板价格！ 非拼合户型均价18000元/㎡ 成交客户70%来自福田罗湖，成功模糊区域化概念！ 目前已经完成500套签约！！ ;项???名称;;王者之实，可谓实至名归! ;以细节名副其实 无论是GALAXY TIMES 的水晶灯，还是ILLY在现场提供的瓷杯咖啡，或者样板房提供的王老吉、雪碧，甚至业主答谢晚宴每个业主一桌的酒席，甚至奖品中的丽思酒店礼券，每一个点滴我们都体现出品牌的资源及实力！ 以客户模糊区域 70%客户来自关内，谁说关内客户无法输送到龙岗？！ 实现多产品线共同热销，并刷新片区价格标杆 真正实现拼合户型热销，打破拼合户型滞销的销售常态； 各产品线均刷新片区标杆价格，成为新标杆！ 拉动片区整体价格提升！ 为龙岗再造中心 无论是九月末的限购令，还是一月初的两次加息后市场对后市的不确定，时代两次开盘均随市而动，取得大卖！ ;历时数载，前期产品配比精确 ;开拼合户型畅销之先河！;;王者之师，羽扇纶巾，逐鹿中原！;;