某世界知名大型金融机构-房地产抵押评估实施细则-干货.docVIP

投资信用担保有限公司 房地产抵押评估实施细则 生效日期： 受控状态： 受控 发放编号： 文件编号： 起草: 　　　　 日期:_____________ 审核: 　　　　 日期: _____________ 批准: 　　　　 日期: _____________ 修改记录 日期 1. 目的： 为确保投资信用担保有限公司（以下简称担保）对不动产担保品的合法权益，规范不动产担保品在作价、抵押登记等方面的操作，同时明确资产评价部与房地产有关的工作职责，制定本实施细则。 2. 范围： 本细则适用资产评价部对房地产抵押评估操作。 3. 术语： 预评估：在收到来自审批部门正式受理了销售部门的信贷申请之后，授信服务部或资产评价部将要求已批准入围的外部评估机构，对客户单位提交的房地产进行初步评估，以初步确定抵押品的价值。 尽职调查：依据公司政策，在公司准备进入一个新的地区设立分公司或确认是否接受一个新的地区的抵押物前，资产评价部对该地区的房地产市场或其他押品市场的市场价格水平、抵押登记要求或限制情况等方面进行的调查。 “城郊”划分：依据公司政策，对公司进入的市场，以房地产市场价格水平作为基本依据，结合其他相关经济状况，由资产评价部发起并由权力部门讨论签批，以确定该地区房地产为“城区”或“郊区”的划分。 房地产分类：依据公司政策，以房地产权属是否完整作为基础，对房地产区分为完全覆盖类或部分覆盖类的分类。 4. 职责： 本细则主要涉及资产评价部对不动产抵押涉及的政府相关管理政策、制度的介绍、房地产评估价格的确认、“城”“郊”划分、城市准入调查、评估公司评选和使用管理、房地产市场的资料收集等。 5.工作程序： 5.1房地产抵押操作流程 5.1.1流程图见6.17 5.1.2房地产评估 a)预评估。 资产评价部对评估机构出具预评估的基本要求就包括： 1）在接到担保预评估要求后，应尽快进行预评估作业。 2）在出具预评估报告前，就根据担保提供的客户联系方式与客户联系安排现场勘查。 3）预评估结果应是估价时点的公开市场价值，其评估结果应做到公平公正，不受外界干扰。 资产评价部对于预评估结果的审核： 1）资产评价部对预评估结果进行审核时，如发现其结果与实际市场价值有偏差时，应与评估机构进行沟通。如确实存在价格偏差的情况时，资产评价部有权视具体情况，对其评估价格进行内部确认。以内部确认价格做为授信审批部的参考。 2）对于在预评估出现的特殊情况，资产评价部应在《评价部评估结果审核表》的备注中尽量加以说明，以供授信审批部参考。 b)正式评估报告： 1）估价技术规程： 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》； 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）； 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》； 2）评估报告编撰原则： 评估报告撰写的整个过程严格依据相关的估价技术规程。 在估价方法的选用上应优先选用市场比较法，如未能采用市场比较法的，应说明合理的原因； c）评估中需要客户提供的基本资料： 评估所需的资料因各个评估项目的具体情况而有所不同，但其所需要客户提供的基本资料有： 1）委托人营业执照复印件； 2）产权人营业执照或身份证复印件； 3）经业务人员与原件核对的委估对象《房屋所有权证》及《国有土地使用证》复印件；（要求：权属证明复印清晰、完整，不能缺页） 4）委估对象土地出让合同原件、复印件（仅对工业房地产）； 上述基本资料，均为担保所需要的，从避免客户重复提供资料的麻烦，基本资料可以由担保提供给评估机构。至于评估补充的其它资料，就由评估机构在现场勘查时，视具体情况向客户索取。 d）评估机构的作业时间： 预评估时间：在排除因客户原因等外部因素后，从收到预评估通知到完成提交预评估报告时间不长于2天； 正式评估报告时间：在收到通知到提交正式评估报告（纸质式电子）时间不长于2天； e）绿色通道： （1）可接受其它银行认可用于抵押登记的评估报告但必须满足： 预计办理抵押登记的时间在评估报告的有效期内； 出具报告的评估机构是担保认可的评估机构； （2）续贷项目可免预评估的前提条件： 原评估报告尚在有效期内； 客户经理确认客户为节省融资成本无须再进行评估； 资产评价部经确认现时该房地产价格较原评估结果没有下降。由资产评价部出具预评估结果审核表，注明延用原评估报告。正式报告亦随之延用，不再出具正式评估报告审核底稿。 5.2 房地产抵押登记 5.2.1房地产抵押登记必须在抵押物所在地的有登记权的登记机关办理，一般来说，一