中原2011长沙达美D6中心区2012年营销执行报告.ppt

淡市突围 ——达美D6区2012年营销执行报告;报告体系;国内经济运行轨迹：CPI、PPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨的危险；;国内形势：货币紧缩政策不会放松;标题;;全国宏观环境： 宏观经济层面趋势向好，经济仍处于上升通道。 政府政策主要体现对楼市尤其是房价的应激反应，以信贷、财税及土地政策为手段，对房地产进行调控。 政策打压造成房市持续冰冻，调控宗旨近期内不会改变。 长沙宏观环境： 长沙1-10月随量跌价平，但相较大城市而言，抗跌能力强 中原预判长沙市场将在2012年三季度后开始缓慢回暖。;报告体系;;10月内六区商品房供应情况：10月商品房供应环比上涨、同比下跌，同比跌幅缩小，环比涨幅增大。10月有7个新项目首次入市。;10月各区商品房供应情况：内六区中，新建商品房、住宅供应五区上涨，一区下跌。各区域中，岳麓区居首位，雨花区和天心区基本持平，仅望城区供应下跌。;长沙楼市供应量同比下滑2成，因信贷收紧、开发商短期市场看空，诸多开发商延迟开发节奏，未来半年内供应量竞争激烈。;区域;长沙内六区整体成交走势：2011年1-10月，新建商品房成交量同比下跌，跌幅略有增大。;10月内六区成交量：五区上涨，一区下跌。六区中，仅岳麓区成交量下跌。雨花区成交量、天心区涨幅居内六区首位。望城区成交量涨幅居内六区末位。; 长沙住宅市场供应量环比上升，需求持续萎缩，市场整体供大于求 岳麓区市场供应增长量位居内六区首位，竞争压力逐步增强 梅溪湖片区新成交5块地块，总体量近40万方，预计明年年底开售，梅溪湖片区竞争压力白热化;金星北板块;恒大华府;大河西市场格局;西站麓谷板块：在售项目增多，不乏有具备较强市场影响力的项目，预计12年共推售79.9万㎡。;本案核心竞争锁定：区域性较强，集中在项目周边区域的十大项目，其中一级竞争项目五个;核心竞争分析;4月;竞争对抗得出本案核心竞争价值优势明显：大河西新中心，梅溪湖国际功能区门户，新西站交通枢纽，户型产品；其次为：国际顶尖时尚住区、8万㎡商业配套、教育配套;大河西推货量将达254.9万方，将成为长沙地区的竞争热点区域 项目竞品预计12年全年推货量将达99.5万方，其中下半年推货量将达60.8万方 梅溪湖片区面临供大于求状态，竞争将在12年6月后进入白热化阶段 ;报告体系;大河西先导区开发节奏的整体提速，梅溪湖功能区、大河西交通枢纽等大型项目发展正热，项目区位价值正逐步成型。;发展现状; 3万平米研发中心 5000平米零碳建筑、10000平米科技研发 展示中心、15000平米科学家中心 20万平米城市综合体（引领性项目） 超豪华五星级酒店、国际甲级写字楼、 大型购物中心、豪华公寓 歌剧院及文化中心 投资15亿，国际顶级设计师担纲设计， 长沙市文化中心，梅溪湖文化地标;梅西湖开发节奏与本项目建设同步，为本案的开发提供重要的外围价值资源优势，为本案的营销和炒作提供条件。;大河西交通枢纽项目集多线地铁换乘、市内公交枢纽、长途客运集散中心与一体，实现城市公共交通统一的同时，实现城市群交通体系的拓展;同时，大河西综合枢纽将成为涵盖顶级写字楼、星级酒店、大型商业、公寓的高端综合体，并作为汽车西站区域旧城改造与科学规划的先行者。;地铁2号线将于2012年底正式拉通并开始试运行，距离正式通车时间仅剩不到400天。;多数楼盘开始借力宣传，同时，大盘进驻梅溪湖片区，将在2012年形成片区合力。;梅溪湖及西站发展正热 大河西交通枢纽及地铁2号线将于2012年底同步试运行 大盘进驻梅溪湖，形成区域合力 周边竞品借力梅溪湖，开展宣传攻势，正逐步形成片区力量 ;报告体系;景观价值逐步升级;玉兰路预计明年通车，将极大的缩短西站至梅溪湖的路程。;迎春路进入工程收尾，即将通车，将成为一条主要交通干道。;项目商业配套招商深入，大量高端品牌争相入驻;项目位于大河西交通枢纽及梅溪湖片区中间区域，较周边楼盘更具优势。;景观价值无敌 玉兰路、迎春路通车 商业招商进入深入阶段 西站、梅溪湖中间地带，更具稀缺价值;报告体系;一、二期房源信息：一、二期房源共计1314套，按均价7300元/㎡计算，销售额约9.5亿。;2012年营销目标制定;报告体系;;精客户—客户策略;;全员拓客系统;房源信息;根据市场大势的预判，以2012年7月为分界，2012年整年分为两个销售阶段。;2011年年底加推一次：推2#栋的02号房（116㎡）和04号房（90㎡），共62套。;灵活价格策略：价格仍是淡市下最具杀伤力武器，以议价为主。;淡市之下房地产项目的推广变化：保值、折扣、优惠、团购成为房产宣传的主旋律;梅溪湖片区各项目的??广情况：每个项目都在说“梅溪湖”;推广策略思考：;