中原2012年7月上海兄行沫和城营销策略报告（细则）.ppt

（細則）;前情提要： ;5个月 ，完成3个亿的目标;本案目前面临以下问题： ;CONTENT;;上海市中心酒店式公寓整体成交解读;时间　;2006年;2009年;2006、2007年热销项目集中在内环、中环区域 2008年之后热销项目均集中在外环外、郊环区域;酒店式公寓新增供应量较少，成交房源以老项目存量为主。 成交均价受成交结构性影响，波折较大。（2011年9月份价格异动，主要是位于陆家嘴板块内的“二十一世纪中心”，以102955元/平米的价格，内部集中成交，当日去化81套，从而拉高了当月全市均价。）;排名;排名;项目名称;;;;项目名称; 售楼处 公寓大堂 楼梯间 公共走道 样板间 会所 ;售楼处 ;公寓大堂入口 ;公寓大堂;公寓大堂;楼梯间 ;公共走道;样板间;样板间;会所建议; 顶级会所,品位服务奢华;高端服务品质,休闲引领生活. 服务式会所与公寓整体形象定位相相得益彰,尽显尊贵. 舒适的个性化装潢,给精于工作的精英们完美的生活照顾. 千米面积, 容六大功能空间.多种智能化体验, 静谧而又激扬的商务会谈. 软硬件装潢与格调极具附加价值, 彰显会所高端奢华韵味. 商业精英的智慧在生活上依然完美体现.赢在工作,趣在生活,在生活中兼容工作,在工作中游乐生活.;堂皇,气派,尽收眼底……;功能布局建议---大堂电梯;畅谈与品位…;法国顶级酒柜;参照拉斯维加斯的一些知名酒店，引进顶级SPA沙龙。 顾客可选择疗养和治疗方法，包括水按摩、印度头部按摩和泰国瑜伽按摩等。 提供全套的男女共用的健身器材，包括重量型器材、轻量型心血管疾病患者器材，并随时有健壮的教练和水浴服务人员指导。 还提供私人一对一训练服务时段。享受全套的美容服务包括美甲、护发理疗和个人化妆服务。;生命在于运动,健康生活…;为迎合客户的需求，棋牌室可布置成不同风格、不同功能的空间。如扑克室、麻将室等。并可参考拉斯维加斯，特设VIP博彩室。提供桌边就餐、免费饮料服务、空中音乐系统等。;;2大服务;1、建议引进雅士格国际酒店式服务运营商 打造专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵的服务公寓。 2、提供包租服务，提升物业投资价值 较高投资回报有利于产品顺利去化;建议B;建议C;安全;安全;每层楼配1名英式管家，24小时随叫随到，为业主打理一切琐事;客户进入售楼处展示区 安全员客户停车 物业的迎宾员负责迎宾（遮阳伞） 迎宾员引领客户来到“私人酒店体验会馆”大厅（营销中心），为客户开门。;;5个月，3个亿 102套;1、价格策略 2、推售策略 3、推广策略;上海市中心酒店式公寓整体成交解读;上海市中心酒店式公寓个案分布;;项目位置：卢湾瞿溪路968弄 所属板块：打浦桥 占地面积：18185㎡ 建筑面积：135460 ㎡ 房间套数：189套 房屋年限：50年 户型面积：50-180 ㎡ 房屋价格：50000-55000元/ ㎡（报价） 内部配套：会所 独立会议室 棋牌室 阅览室 莫奈西餐厅 洗衣店 咖啡厅 健身房 停车场 管理公司：DTZ管理;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;项目位置： 卢湾瑞金二路411号 所属板块：打浦桥 占地面积：44000㎡ 建筑面积：36134㎡ 房间套数：388套 房屋年限：50年 户型面积：60-160㎡ 房屋价格：50000-65000元/ ㎡ 内部配套：私家会所 咖啡馆 SPA馆 健身室等 管理公司：上海鼎固房地产物业公司;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;上海市中心酒店式公寓个案研究;价格策略A方案;价格策略B方案 ;推售策略;;推广策略;看房动线及阵地包装;;1.户外高炮 地点: 延安高架 时间段: 2012.8-2013.2 营销费用: 150万(占总费用17%);2.平面媒体广告 报刊杂志: 晨报/新民晚报/租售情报/理财周刊/航天杂志/高铁媒体 发布频率: 一个月两个整版报广，一个半版 营销费用: 200万(占总费用22%);3.电视广告 栏目: 第一财经/第一地产/今日房产 发布频率: 两次电视媒体/8-12月 营销费用: 50万(占总费用6%);4.网络广告 主要网络: 搜房网(条幅,动态,软文) 发布频率: 每月首版一次 营销费用: 50万(占总费用6%); 5.数据库