长春北海丽景二期商业地块定位报告.pptx

;PART01;;;;;;酒店市场分析小结 ;;;;根据本项目的规划指标、项目的综合区位、区域的发展潜力，适合综合体类物业，并且完善区域性商业的配套。 根据建筑密度指标，建筑密度＜30%，地面横向空间使用受限，产品类型以高层建筑物为主。 ;地块基本情况分析;项目位于经开区，交通通达性较好，有125路，160路，292路3条公交线路经过本项目；临近轻轨以及城市快速路，交通辐射区域达到主城各区，使项目片区拥有极强的商务集聚功能和交通优势。;大区域内配套相对完善，但也应注意到距项目2公里左右直接辐射到的配套基本处于缺失状态。项目周边商业氛围较差。项目规划期，基本的商务、商业配套需要适当考虑。;;;区域内的公寓较为稀缺，项目所在片区未来将成为长春商务中心之一，本项目建设公寓产品，迎合区域内市场需求。 公寓产品可租可售，投资自住保证了绝对的升值空间，是前景无限的投资型物业极品；;优势 Strengths;综合上述分析，我们可以得出以下对本案未来机会的思考：;一、近年来，网络购物的疯狂发展，猛烈冲击着实体商业，以万达为代表的实体运营商纷纷调整了经营策略，缩减经营规模。实体商业的运营变得越来越难，经开区历来规模性集中商业发展较差。会展区域内集中商业运营风险过大，不建议本案打造集中商业。;二、本案周边无成熟商业配套、无商业氛围的现状，也决定本案如果打造集中性商业困难重重。那么作为一个地上建筑面积8万余平的商业地块，如何定位？物业构成是怎样的？成为本项目最重要两大问题。;三、从规划数据30%建筑密度来看，低层大面积覆盖商业的可用空间较少。这也决定了本案规划方向重点应是纵向。结合100米限高，打造区域性次级地标性建筑，也许是政府出让土地的初衷之一。;四、本案地块的商业性质，会因商业氛围较差的劣势，产生负面影响。那么如何在商业氛围较差的前提下，寻找发展机会，成为本案在未来持续性发展的重要环节。这需要从最初的商业定位时便充分考虑到。;五、写字楼类办公物业，对商业氛围要求稍低，但对商务氛围以及交通通达性要求较高，而本案在这两方面具有得天独厚的优势，建议本案在项目定位、规划思路上，将“商业综合体”转变为“商务综合体”。;六、公寓作为商务区必备配套物业，既可作为供白领们基本的供居住配套，又可作为中小企业成长期的起步平台。宜居宜商的产品特性，成为本案除写字楼外最佳选择。;七、中高端精品酒店，是本案另一主要物业发展方向。会展饭店的老旧“不给力”，与会展中心常年各种“展会”所带来的数量可观的流动人群，都为本案酒店运营提供了绝佳的发展机会。;八 、配套商业方面，在有限的商铺占比前提下，品牌商户的引入非常重要。要借品牌商户自身的经营特色和行业号召力，使得项目整体呈现出较强的品味感和格调感。这与商务氛围的营造是相辅相成的关系。;九、有“格调”的休闲业态、休闲空间的打造，是对商务氛围营造的补充和放大，非常重要。这不仅是需要充分考虑休闲空间的规划，同时还要考虑到特色性休闲品牌或项目的引入。;; 本项目区域位置上虽然有一定的优势，但客观地看，项目面临的不利因素也很多，跨区域市场同质化的巨大供应压力将是本项目的最大威胁。;项目概念：;项 目 价 值 提 炼;关键词解释：;;客群来源：项目写字楼各企业客户、投资客 置业目的：自住为主、兼顾投资 客群特征：看重居住便利性、未来长期投资回报;;产品策略：通过产品多样化，扩大客户层面，强化项目竞争力;;规划建议 方案一; 按照占地2.5万㎡，容积率3.2计算，项目地上总建筑面积约8万㎡。 建议规划为两栋塔楼、一栋板楼。其中公寓及写字楼均为24层塔楼，酒店为9层板楼； 考虑形象展示效果，建议将写字楼与酒店沿主要道路方向布置； 地下车库出入口分别位于西侧和南侧（绿箭头） ； 底层商业裙楼沿楼体布置，南北建筑中间设中央休闲景观广场。;30m;11-24 毛坯5A写字楼;物业组合规划建议;物业组合规划建议;规划建议 方案二; 按照占地2.5万㎡，容积率3.2计算，项目地上总建筑面积约8万㎡。 建议规划为两栋塔楼、一栋板楼。其中公寓及写字楼均为24层塔楼，酒店为9层板楼； 地下车库出入口分别位于西侧和南侧（绿箭头）； 商业产品主要改为二层临街门市为主。其中，主体建筑下临街门市进深35米，东西两侧临街门市进深为20米。东西两侧分别设入口广场。;物业组合规划建议;11-24 毛坯5A写字楼;物业组合规划建议;物业组合规划建议;物业组合规划建议;30m;面对日益严峻的产品同质化竞争压力与销售压力 我司建议聘请国内乃至世界知名设计公司为本案进行建筑规划设计 强化项目卖点与竞争优势;产品定位与规划建议;写字楼产品定位与规划建议; 本项目定位为商务综合体，是对本地块地段优势、升值潜