中国房地产市场发展形势分析.ppt

2011年的房价也上涨么？ 房价中长期上涨，但： 总基调——政策调控全面升级，楼市将进入速冻期 企业：大型企业、央企、专注于三四线城市的企业和高周转的四类企业抗冲击能力更强 成交量：整体下滑是必然趋势，并且将持续半年到一年 房价：将受到有效遏制，不可能再出现明显涨幅 产品：改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小 城市：一线二线冲击大，三四线受影响相对较小 市场回稳最终看政策，市场调整幅度越大，政策放松可能性越大 全国楼市已经进入速冻期，调控时间将比以往更长 2011年宏观调控政策解读 新国八条：限购、限价 南宁市已出台限购政策，按国务院要求，在第一季度前还要出台限价目标 房产税：上海重庆已出台，进入试点阶段 信贷政策：进一步收紧，有可能继续加息、提高存款准备金率 以往调控以新增购房为限制条件，本次以存量房为调控前提 从对市场影响来看，短期看新国八条（限购令），长期看房产税 有钱也买不了房 2011年宏观调控政策解读 投机、投资、改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小 中低档、小户型价跌量平 差别化信贷与限购政策的滤出效应 中档物业价微跌量缩 高档物业价平量无 投机、投资、改善需求 自住刚需 抑制 保留 2011年宏观调控政策展望 今年已经或即将出台的新政策包括： 今年可能五大政策 1 2 3 4 限购令 全面强化 预售资金监管制度 将陆续跟进 土地增值税清算 或将推行 交易环节征重税 正在酝酿 5 房产税 已经试点 政策预测——预售资金监管制度将陆续跟进 预售资金监管在全国已成燎原之势 截至目前，已有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、石家庄、武汉、南京、浙江（杭州、宁波）等省市出台商品房预收款监管办法。此外西安、大连、常州等地在地方细则中也提到要完善预售资金监管制度，但尚未出台相关细则。 南宁市目前已经启动预售资金监管制度的颁布工作，预计将于4月中旬实施 如果能够严格执行，将加大开发企业的资金压力，对市场造成一定影响 短期来看 在政策开始执行之前预计市场将会出现集中上市的情况； 短期内价格可能出现波动 长期来看 或将引起长期供应下降； 开发商转嫁成本可能将推高房价 政策预测——未来可能对房地产交易环节征收重税 资本利得税正在酝酿：5-4-3-2模式 据传未来对于房产交易将增加资本利得税，增加投资成本，即房产交易周期不到一年缴付50%差额，二年内缴付40%差额，三年内缴付30%差额，四年内缴付20%差额 对二手房市场的影响将大于新房市场 短期内卖方会因增加交易成本而减少推盘或挂牌量；购房者看跌房价预期增强，将选择观望，成交量会出现明显下滑；交易环节税收主要体现在二手房交易中，因此对二手房市场的影响将大于新房市场 政策本身漏洞少，并且易于执行 该政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等问题），且易于执行，尤其对抑制投资/投机性购房需求效果更为明显。因为对于资金过剩引发的需求而言，最终都是要通过变现来实现的，变现就得经过交易环节，这个税简单可行最具威力，是从源头上来控制市场交投行为的 政策预测——土地增值税清算短期难落地，未来或将推行 土地是政府财政收入的主要来源，短期内政府缺乏执行的动力 2009年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重达48.8%，再加上土地有关的税收，源于国有土地使用权的相关收入已成为地方政府财政收入主要来源 土地增值税属于地方税种，但与巨额的土地出让收入相比，土地增值税操作难度大，短期内政府缺乏执行的动力 随着房地产调控的进一步深入，土地增值税清算政策未来或将推行 2011年市场预测 成交量预计将有明显的下滑 新国八条的实施导致市场进入速冻期，限购范围扩大、贷款进一步收紧将严重抑制市场需求的释放，2011年市场全国成交总量将出现明显萎缩 房价基本不可能上涨 受市场成交量快速萎缩并将持续较长时间的影响，2011年全国房价将以下滑走势为主 数据来源：CRIC 2011年市场预测 一、二线城市成交量将明显下滑，但刚性需求及大量游资使价格相对稳健 一线城市 二线城市 三四线城市 一线城市未来面临的调控压力较大，但总体供应有限，市场运行会以量跌价平为主 受政策调控范围的扩大影响，未来二线城市受冲击加大，尤其是部分房价上涨过快的城市价格有调整压力，将出现量价齐跌(包含南宁) 未来三四线城市将会承接更多来自一二线城市的投资资金，总体来看将相对平稳；而一些具备高铁、旅游、养老等概念的城市，抗跌性尤其明显 量跌价平 政策因素 资金运动规律 抑制部分高房价城市房价过快上涨 由高风险城市流向低风险城市 量价齐跌 量价平稳 三四线城市量价平稳 未来关键——“三看三调”，三~五月市场表现是关键 今年政策调控固然“突然”、“力度大”，但回顾去年4.17新政，政策效果关键仍取决于政策执行力度