同策2010年1月合肥信档刎城市广场市场研究及项目发展报告.ppt

信地城市广场 市场研究及项目发展报告;市场研究项目发展定位篇;市场研究项目发展定位篇;国内环境;反映经济变动的领先指标 ;起止年份;美国;2010年中国：我们认为经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。;中国国民是经济大国现代历史上消费率最低纪录和储蓄率最高的保持者。与此同时，美国消费攀升至巨额水平，储蓄率下降至零。中国和美国分别、同时运行着最大的贸易顺差和逆差，不光总量上，所占全球生产总值的份额也是有史以来最大的。 中国不断上升的储蓄率有美国不断下降的储蓄率做抵消，中国的贸易顺差和美国的贸易赤字的呼应，促成了危机前全球范围内储蓄和消费的平衡。 ;国际经济失衡模型;可支配收入增长缓慢，消费促进艰难;2007年居住类消费（建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目）占居民总消费的比例上升到15%，2007年住宅销售额与社会零售品总额之比为2：7。 作为带动上下游产业最多的行业，房地产对内需的提振作用无疑是巨大的。;于是房地产在此过程中必然而决然的需要承担起艰巨的任务，通过预支未来需求，提高当前消费水平； 使房地产对消费的刺激作用能持续稳定的增长是政府推动房地产业发展的方向； 基于以上的分析，我们预计明年的房地产市场会呈现如下的特征;行业复苏增长趋势已确立!;根据国家统计局的统计，1962年到1975年婴儿潮期间出生的人口目前占到我国总人口比重的25.82%，也即我国现今总人口当中每4个人就有1 个是婴儿潮期间出生的人口。而这一批人目前的年龄又是在47岁至34岁之间。目前正是我国婴儿潮的二次置业高峰期，而这个高峰期的结束时间应该是在2015年左右。也即从人口构成的角度，我国房地产市场目前仍处在由婴儿潮所推动的大的上升周期内。房地产需求基础牢固。;无论从行业当前运行状况还是人口构成角度来看，我国房地产业目前都处于上升阶段!;各城市房价收入比;我们考察了四个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和十个二线城市（沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、哈尔滨）2001年以来的房地产开发投资增速情况，一线城市投资增速水平远低于二线城市投资增速水平。;一线城市由于土地供给的不足，土地购置量与土地开发量已连年下降。 对于二三城市来说，土地的供给并不紧张，因此土地获得的难度较低，且成本较为合理。农村宅基地的流转将进一步放大这些城市的土地供给，并会对地价水平构成压制。;总体而言发达地区城市化率较高。2007年我国四大核心大城市（北京、上海、广州、深圳）城市化率为88%左右，二线城市城市化率的统计结果仅为43%。也即我国主要二线中心城市仍处于城市化加速发展阶段。 前期政府工作会议同时也表示要加快中国城镇化的建设速度，因此对于一些欠发达的二三线城市的房地产市场带来了机会，大量的农村人口进入城市，将会促进二三线城市的房地产销售。;房价增长率;*; 2010年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长，且二、三城市房价仍具一定上升空间。 ;20091-11月;09 年1-11月合肥商品住宅量价走势图; 合肥楼市住宅成交均价大幅度快速攀升，一方面由于楼盘可售量的长时间高量去化，大多楼盘库存压力极小，后续供应量不大，导致开发企业目前以追求高利润的前提下，加速去化；另一方面企业供开发的储备土地不足，使得开发企业拿地的紧迫性加剧，催生地王的频频产生，拿地成本暴涨，预期性的利润考量和横向预判，必然助推在售楼盘特别是地块区域的楼盘价格的快速上升。 目前楼盘总体供应量有走低的迹象，后续供应量偏软，而开发商库存压力小，预计未来几个月内，价格仍将维持高位。; 11月份合肥全市住宅商品房成交价格比上月上涨了30.7元/㎡，再创宅价月度均价的最高纪录，但是月度价格涨幅大幅下降，区域住宅成交价格涨跌互现，幅度都非常明显，价格等级突显。 蜀山、政务和滨湖三区由于豪宅的集中入市和在售楼盘价格抬升，促使其住宅成交价格出现大规模的上涨，在高价的基础上再次飙升，环比涨幅分别为2.72％、8.01％、9.16％。 庐阳、包河、经开、高新和新站5个区域成交价格环比下降，主要由于在不同小片区和首次入市楼盘的较低价格拉低下，使得其住宅月度成交价格出现大幅的回落，这也说明区域内楼盘的价格差距正在进一步拉大。; 截至2009年11月30日，合肥全市住宅可售套数为34586套，环比上月减少了2158套，降幅达5.9%；可售面积为359.6万㎡，环比10月份下降18.2万㎡，降幅为4.8%，由于本月的供应量很大，致使可售量去化的速度相比上月有了明显的下降。 11月蜀山区可售量仍居首位，可售套