同策2011年西安金泰恒地业西户路项目竞标报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;金泰恒业西户路 项目竞标报告;同策有信心！;;;城市层级：依托历史文化底蕴，重点发展旅游文化产业，打造国际一流旅游目的地;城市层级——定位为国际化大都市的西安，在关—天经济带起到东联西进战略地位;区域发展现状——历经十八年发展的高新区，面临二次创业的纵深产业升级压力;区域规划前景——国际化示范新城区及科技园产业示范区双重定位为项目提供契机;区域规划前景——项目所处的西安高新区内高新发展战略定位及规划;区域规划前景——地块处“两带四区七园” 规划核心，占内外高新地利，左右逢源;区域规划前景——快速干道、双地铁线，将会弱化心理距离，吸引更大范围的关注;地块层级界定——旧城待改、高压变电站、排污渠皂河等因素成地块品质提升硬伤;地块层级界定——三纵三横的道路分割，提供地块实现不同价值和商业价值最大化可能;企业层级界定：金泰在区域的深耕细作及花城系列产品，培养了大批忠诚的追随者;作为大西安发展的重要一极高新区，其二次创业发展规划和方向为本项目地块跟随区域找到支撑和契机。反过来作为本项目来说，完全已经具备了资格和条件担任“区域纵深发展战略引擎”、“高新区域极核” 的战略任务。 同策咨询认为：本项目作为金泰恒业在高新区深耕细作和励志区域运营的代表作，应该抓住高新区未来几年城市升级与产业格局调整契机，践行企业理想。在此我们双方已经深度认知和统一思路——从地产开发到更为进步的生活方式的改变和城市文明的开发。;;政策环境简析：房价的快速上涨，引发对楼市连续打压，楼市进入严控的下行通道;政策环境简析：国十条后楼市成交量价的反弹，置史上最严调控陷入越调越高尴尬;政策环境简析：中央要求、地方表态、房价飙升，2011年西安楼市必赶上“限购”时髦;政策环境简析：限购令必使市场出现滞涨到微降但影响有限，长期看埋下反弹伏笔;政策对于西安楼市的影响表现的不是特别敏感，但在项目组实际调研走访过程中发现， 部分购房者对于政策的还有一定期望而出现观望情绪，未来几个月市场可能会有一个滞销震荡的过程。 同时可以预见的是，对于本次政策调控的影响，还需要一个较长时间的消化， 作为本项目来说，需要重点关注购房者后继对于政策的反应，同时做好持久战的心里准备。;受从一线城市到二线城市市场成交整体趋冷，开发商或调整开发策略以减少开工量来应对阶段性反应。 但即便是开发商有延迟开发的决策，反应到市场来看也得一个过程。 针对依然大幅增长而有增无减的市场供应和观望气氛渐浓的市场情绪，建议市场调整推货结构， 针对后继市场供应结构推出有竞争力的产品类型决胜终端。;通过银行对于住房按揭政策的跟踪调研及对市场实际情况摸底来看，在目前银行政策收紧的市场环境下， 一刀切式的银行房贷/限购政策打击投资需求的同时势必延后了改善性刚需， 杀鸡取卵以求的市场短期回落的做法势必为市场埋下反弹的可能。;西安不可逃避必会出台限购令，同策咨询研展中心判断在2011年下半年出台的可能较大。限购令的出台必会使得市场出现由滞涨甚至微跌的走势。不过以西安政府保守应对的一贯态度，即便限购令出台也对市场的影响有限。 同策咨询认为：回归政策对本项目影响，同策认为限购主要还是打击和限制二套及以上改善型购房需求，而并非针对首置。由此我们统一认识——在改善型购房客群被出清市场的背景下，2011年甚至更长时期的西安楼市必将展开争夺刚需购房群体的激烈竞争，而我们此刻需要做的就是对位趋势量身定做项目定位及产品定位。;区域竞争环境——区域土地供需矛盾的突出，决定其房地产市场势必将持续高温;区域竞争环境——区域房地产市场经过数年的竞争已跨入需求多样化的第四阶段;区域市场竞比项目特征总结;面积（㎡）;产品需求分析：已售房型统计，紧凑型房源明显受区域追捧，且已售罄形成市场空白;区域未来供应——板块供应高峰预测，阶段性出现的市场空白为本项目入市提供契机;西区域及板块房地产市场供需两旺，且短期供不应求局面持续。以地块所处板块分析来看，紧凑型两室及三室是市场供给和需求的主力面积区间，且板块目前剩余货量均以舒适型房型为主，相比市场主流需求存在可切入点。 同策咨询认为：深入分析区域/板块供需状况，区域剩余货量以舒适型房型为主，相比市场存在的大量对紧凑型房型的主流需求的空白，可以作为本项目的切入点。 考虑到未来政策对二次/多次改善型购房客群的打压，同策咨询建议本项目择机市场空白作为切入点，项目/产品定位选择以满足刚需的首置客群为方向。;;SWOT分析——发挥区域及开发商既定优势，借助城改寻求政府对微环境的改造;片区发展 区域产业发展和