天津滨海新区市民广场地住宅策划.docVIP

参选文件副本 天津滨海快速交通发展有限公司 泰达市民文化广场2期项目营销代理参选文件 (技术部分) 天津市凯成房地产咨询有限公司 2005.7.15. 目 录 说明 宏观形势 区域市场 项目概况 项目竞争分析 项目STOW分析 项目定位深化建议 产品策略建议 价格策略建议 入市时机建议 概念的提炼和表现主题 广告整合传播策略 广告媒介传播策略 销售执行 项目实施保障体系、风险管理 说 明 首先感谢天津滨海快速交通发展有限公司的信任，给予凯成公司一个为贵公司服务的机会。 鉴于项目有诸多的不确定性，凯成公司只能根据贵公司比选文件已经提供的资料和比选文件的要求，结合市场的现状并依据我公司多年在区域市场的销售经验来阐述对泰达市民广场二期项目的理解和建议，而不是通常意义的最终的营销策划案，最终方案有待于我们双方再进行深入的沟通和探讨。 希望我们能有合作的机会，凯成公司将利用自已在滨海新区独有的优势和资源助贵公司一臂之力，使泰达市民广场二期项目独步区域市场，顺利达成预期目标。 再次感谢！ 宏观形势 自温家宝总理在今年的《政府工作报告》中明确提出要抑制房地产价格过快上涨后，以3月17日央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策为起点，在3、4、5月份中央和各地政府以及相关部委相继连续出台了一系列对房地产进行宏观调控的政策法规，由此拉开了针对房地产行业的新一轮调控。 表1 近期颁布的主要政策 政策名称 颁布日期 颁布单位 《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》（银发[2005]61号） 05.3.16 中国人民银行 《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条） 05.3.26 国务院 关于稳定房价的八点意见（新八条） 05.4.27 国务院 《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 05.5.11 七部委 《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 国税发[2005]82号 05.05.18 国家税务总局 《关于加强房地产税收管理的通知》 05.5.27 国税总局 财政部 建设部 政府颁布的系列政策其宗旨是抑制房价过快的上涨，稳定房地产价格；调整供给结构，加大普通住宅的供给；遏止投机性需求，满足广大中低收入居民的居住需求，从而促进房地产业的健康发展。 从这一系列政策的内容可以明显的感觉到中央政府调控房地产市场的工作思路逐步清晰，调控措施逐步具体化，从指导性的政策细化到分解为土地、财税、金融等相关政策措施表2 开发区在销项目概况 项目名称 规模(M2) 价格(元/M2) 销售率 备注 泰达时代 196000 4400 96% 余房最小面积160M2 银珠公寓 43000 8000 23.2% 酒店式管理公寓 美华大厦 55480 6600 68% 精装修公寓 8500 30% 产权式酒店 米兰世纪2 100000 4600 50% 公寓 6000 30% 别墅 蓬仁园 5022 7000 84% 产权式酒店 傲景观澜 98147.66 4380-5680 78.7% 高层 5730-7000 77.1% 多层 合计 497649.66 新批项目（已开工和拟建项目） 截至目前，规划已获批准的在建和拟建新项目共8个，可供住宅面积159万平方米。参见表3。 表3 开发区新规划项目概况 项目名称 规模（M2） 主推户型 预计开盘日期 伴景湾 180270 主力户型面积150-220 M2 9月初 新城国际 710000 主力户型面积130-160 M2 10月 天保金海岸 311213 一期15万M2，先开4万M2 主力户型面积140-160 M2 8月12日 泰达产权式酒店 23816 酒店式公寓套房 待定 御景新天地 70293 主力户型180 M2以上 待定 万联公寓 87000 主力户型面积90-140 M2 待定 宏基项目 67351 户型面积90-120 M2 待定 爱丽榭 140000 主力户型面积130-150 M2 10月认购 合计 1589943 截至2005年6月30日统计，下半年可售面积，开发区包括上半年结转供给量和下半年估计供给量合计大约是170万平方米。 已拨土地的后期供应量 部分开发商手中尚有土地，他们正在选择入市的时机。 开发商手中部分土地 开发商 土地位置 可建面积（万M2） 滨海快速 市民广场两侧 26 津滨发展 四号路北、太湖路附近 待定 建设滨海公司 学院区 9 华那 第二大街南 不确定 此外，最近管委会提出要新增100万平方米的住宅供应量，为此，下半年要加大土地供应的力度。这样一个动作将给本项目很大的影响。 塘沽区 在销项目 目前在销项目的总建筑面积约