同路2008年宁波中海东地湖观邸年度推广策略案.pptVIP

质变 突破 蓝海;它见证爱情的甜蜜……;它演绎成熟优雅……;当劳力士不只是手表的时候，;当奔驰不只是汽车的时候，;它标榜极度奢华……;同是吃穿用行住， 为何它们如此高人一等？如此众星捧月、万千宠爱？;当东湖观邸不只是住宅的时候，;一、市场在变，你觉察了么？;1、金融政策对楼市不利 执行“从紧的货币政策”。 上调准备金率 2、降价，万科12月的动作 ① 12月9日,位于广州康王路的万科“金色康苑”正式开盘, 13000元/平方米 的开盘均价,远远低于之前透露的20000元/平方米以上的开盘价。 ② 广州万科云山开盘价12000元/平方米,促销部分单位7000元/平方米起,一降便是5000元/平方米。 ③ 上海万科部分楼盘降价,平均降幅15%。 2007年12月16日，万科楼盘再次全线降价。 3、社会舆论议论纷纷，基本上都指着一个方向，拐点终于来了;2007年的冬天，宁波楼市的形势也在变。;12月10日—12月16日，宁波市（不包括宁海、余姚）共成交商品房1134套，比上周增加了198套，上涨幅度为21%；成交面积103265㎡，增加了8475平方米，上涨幅度为9%；成交均价为7599元/㎡，下降了3.7%。;2007年的冬天，中介市场惨淡经营;1、市场大势趋冷，一线城市开发商更是倍感压力 2、中介市场惨淡，使投资客不敢贸然出手 3、宁波市场影响不大，但也出现了动荡;二、竞争者的质量提升，你感觉到了么？;1、香颂湾;2、英伦水岸;3、金地国际公馆;4、华润项目;5、合生国际城;6、半岛华府 ;7、万科金色水岸;7个竞争对手展示出来的项目优势，有一个很明显的特点：那就是产品力。;三、东湖观邸，你发现过自己么？;2005年5月26日，“中海地产”以6.88亿摘牌东钱湖首次推出的大型居住地块——原宁波大红鹰跑马场33万平方米;2007年10月31日，一期入伙工作正式展开;东湖观邸一至五期的产品，都是纯粹的双拼或者连排别墅。在建造过程中产品有改进，但变动不大。;每年一度的新年晚会，总是洋溢着热情、喜庆和温馨。;除了前面提到的历史、开盘、入伙、产品、晚会之外，我们还能记住哪些关于东湖观邸项目的信息？;1492年，哥伦布发现新大陆。新航路的开辟，改变了世界历史的进程。从此，欧洲走出了中世纪的黑暗，以不可阴挡之势崛起于世界。;总结之后，同路对于东湖观邸项目的发现：;必须是领导品牌！ 一定是领导品牌！;与其与其他项目在产品层面上厮杀，不如跳出这个圈子，充分挖掘自身优势，创造一个谁都没有进入过的领域，独享资源！;支撑点;;;;;;;;;;;;;;;关于东湖观邸六期、七期产品策略的建议;吉列公司的启示;东湖观邸在六期、七期产品策略规划上，不妨进行自我进攻，六期、七期的产品可以是联排，也可以是双拼，独栋，但一定要有针对性。;当东湖观邸不只是住宅的时候，;四、谁能够如此幸运？;东湖观邸主力消费群圈定：;他们既与传统的宁波人在思想观念、消费习惯、生活喜好等方面有所不同，但同时也继承了宁波固有的、传统的地域生活特色。他们可以是宁波本土人，也可以是宁波生活的非本土人。 他们是代表精神生活、物质生活层次高度提升的一群人，他们的工作、生活围绕着长三角这个大环境而展开，而思想层面及物质享受层面上，已经更多、更广泛的与国际社会接轨，与现代的、时尚的生活方式同步。;从地域上来讲，他们是 ;张先生 36岁（高级技术人员） ;概括;整体认识（望远镜）;意识形态 人生观：追求“物质文明与精神文明双丰收”；社会责任、公德意??? 价值观：中西合璧，拿来主义；尊重财富，认可价值；踏实做事、良缘机遇 意识形态： 理　性：务实，低调，些许的“从众” 包　容：温和的处世态度；保守与创新、现代与传统；做该做的事，交可交的人 进　取：勤劳、主动；地位身份 精　明：强烈的投资意识、成本观念;如何跟他们沟通？;价值 消费者之所以喜欢你们公司 的产品，是因为他相信它给 他带来的价值比同类竞争产 品更大。;从产品品质到社区品牌的飞跃—— 打造宁波纯TOWNHOUSE社区的领导品牌;五、有高度的活动，积极的活动;一、结盟奥运;二、联手杭州湾大桥通车仪式;三、“美丽东钱湖”公益活动;四、宁波—鲁昂，友好城市历程回顾展;让我们再度携手，收获明天！;谢谢！THANKS！