2006年长春丰和林苑前期调研报告.docVIP

丰和林苑二期区域市场调研报告 调研目的 为丰和林苑二期项目定位提供参考和支持 调研人 汉瓦拓展部 调研时间 2006年3月1日—3月7日 调研区域及对象 项目周边区域配套、单位、竞争楼盘、目标客户人群 调研方式 实地访问、踏查，填写调研表 调研报告结构 前言 一、项目地块调查与分析 二、长春房地产市场发展的宏观环境 三、长春商品住宅市场的发展现状 四、2006年长春楼市的发展趋势 五、2006年项目区域楼市环境分析 六、潜在竞争对手和区域主要楼盘分析 七、目标客户及客户需求分析 前 言 为支持和配合丰和日丽项目发展，我公司策划部针对项目周边区域配套、单位、竞争楼盘、目标客户人群进行了调研，希望能为丰和林苑二期的定位提供参考和支持，并在此基础上加强双方的合作和沟通，为制定详细周全、切合实际、可操作性强的产品定位方案共同努力！敬请提出宝贵意见！ 祝商祺！ 汉瓦地产策划 2006年3月18日 目 录 一、项目地块调查与分析 ★项目基本情况 ★项目地块调查 ★区域环境调查分析 ★项目SWOT分析 二、长春房地产市场发展的宏观环境 ★2005年的国家宏观调控 ★2006年国家宏观调控的方向 ★对长春房地产未来发展的影响 三、长春商品住宅市场的发展现状 ★长春楼市的主要特点 ★供给充足，需求受到抑制 ★房价温和上涨 ★竞争日趋激烈 四、2006年长春楼市的发展趋势 ★2006年长春市各城区上市楼盘统计 ★房地产开发将呈现多区域、版块式发展 ★土地供应适度，稳定楼市发展 ★棚户区改造，拉动住房需求 ★产品供应类型更符合市场需求 ★房价仍会持续攀升 ★2006年长春楼市发展趋势与本项目的关系 五、2006年项目区域楼市环境分析 ★土地供应量加大 ★棚户区改造拉动需求 ★新盘的开发、放量 六、潜在竞争对手和区域主要楼盘分析 ★增量盘分析 ★存量盘分析 七、目标客户及客户需求分析 ★目标客户分析 ★客户需求分析 一、项目地块基本情况 ★项目基本情况 ◎项目名称 丰和林苑二期 项目经济技术指标 占地面积7.7万ｍ2ｍ2◎项目开发现状 第一期12栋多层 ◎项目的进展阶段 尚未开工 ★项目地块调查 ◎地块位置 景阳大路以北，皓月大路以南 ◎地形地貌 地块呈长方形，地势平坦 ◎交通 宗地交通便利，位于西环路、皓月大路、和平大街、景阳大路交错形成的“井”字型交通骨架之间，四通八达。 ◎配套设施 由于宗地区域非成熟生活社区，在景阳大路一侧，生活配套设施不全，生活氛围不够浓厚。 设施类别 项目 名称 可及性 教育 知名中小学 11高、87中 半径1000ｍｍｍｍｍｍｍｍｍ★区域环境调查分析 ◎人口 绿园区位于长春西部，幅员面积286平方公里，其中，耕地面积10331公顷。全区辖6个街道办事处、3个镇。设48个社区居民委员会、27个农村村民委员会。全区总人口56.8万。◎地块景观 由宗地东望，为市区方向，可见城市天际线；由宗地西望，为绿地上海城规划用地和一待开发地块；由宗地南望，为汽车专营店和华港二手车市场和一汽集团；由宗地北望，为居住区和市区方向。 ◎地块环境状况 地块区域原属城乡结合部，随绿园区城市规划的拓展成为新城区的一部分。地块紧邻一汽集团，地块周边有数块待开发的住宅地块，预计在未来2-3年内该区域将成为新兴的居住社区。 ◎人文历史景观 临近在建的同心湖公园 ★项目SWOT分析 S——优势 ◎交通：地块南北两侧均邻城市干道，南靠景阳大路、北靠皓月大路，便于出行。来往的人流和车流，有利于提高楼盘的知名度、发展临街底商。 ◎配套：87中、11高等名校的配套，有利于确定楼盘的功能地位。 ◎竞争环境：绿地长春上海城的先期开发和周边多块待开发的住宅项目，初步营造出区域居住氛围，有利提升地段价值；长春上海城的“中高端”产品定位，也有利于丰和林苑二期的品牌和产品定位。 ◎生态环境：生态绿园的概念，对消费人群的吸引。 ◎规模：项目规模较大，易形成品牌效应。 W——劣势 ◎规划：园区景观规划亮点少，应适当增加绿化和景观小品，以提高楼盘附加值。 ◎售楼处：现有售楼处形象不鲜明，不利于楼盘品牌塑造，易影响销售成交率。因此应对售楼处进行包装。在皓月一侧也应增设售楼处。 ◎生活配套：项目周边生活配套不全。 O——机会 ◎棚户区改造：为期三年的长春棚户区改造和拆迁，对房地产市场的拉动将极为明显，其制造出的居民购房需求对本项目的销售和去化将起到非常积极的作用。 ◎城市规划：在未来几年，按城市规划，绿园区将以长春西客站为核心，在支农路以北，规划铁路专用线以南，西湖大路以东，西环城路以西25平方公里范围内，建设特色鲜明、功能完备的长春西部新城，其规模效应和市政配套的完善也有利于本项目的发展和地段价值的提升；34公顷的同心湖水域景观和主题公园建设，将成为楼盘的卖点。