2011山东·海阳·留各庄半岛·御水湾项目营销诊断报告.ppt

专业团队 全程专职服务 感谢聆听 Thank you！ 营销策略 项目核心价值梳理 项目定位 销售表格 1 2 3 4 Part. 2 核心问题解决方案 策略一 策略二 策略三 策略四 渠道策略 产品策略 展示策略 定价策略 对缺陷产品，进行处理提升，最大限度消除客户心理抗性，促进问题房源去化。。 进一步一拓有效渠道，增加客户来源，促进成交。 全面提升项目现场及宣传形象，提高客户对项目的心理价位，为创造高利润提供支持。 好房高价，差房低价。合理的定价策略是房源平稳去化的前提。 营销策略 产品策略 降低高速不利影响 消除噪音污染 减少空气污染 高速公路噪音对居住环境的影响较为严重，且对客户的心理影响较大，因此需要通过墙体与门窗的材料有针对性选用，有效减少噪音影响。 墙体方案 门窗材料 其它措施 绿色隔音 降低高速公路的不利影响 产品策略 优质双层玻璃塑钢窗 塑钢的窗户除了具有密封、隔热保温两大特点外，还具有降低噪音（隔音量≤30db），特别是对居住在高速公路边或居住在噪音多、环境杂的居民，更具有降低噪音分贝的功能。 门窗材料 降低高速公路的不利影响 外墙与门窗材料的运用，有效隔音 可以在临近高速方向的住宅外墙上做一层纸面拉法基石膏板，墙面与石膏板之间用吸音棉填充，然后再在石膏板上粘贴墙纸或涂刷墙面涂料。这样做的隔音处理就可以挡住大部分的室外噪音了。 墙体方案 产品策略 绿色隔音，在弱化噪音污染的同时，消除心理影响，创造优美的人居环境 景观绿篱形成自然生态的绿色屏障，有效降噪的同时，营造优美的人居环境。 地块周边澡音污染特别是对客群造成心理影响，建议种植香樟林、竹林等形成自然生态的绿化隔离带，在消费噪音污染的同时，营造优美的绿色生态人居环境。 绿色隔音 产品策略 降低高速公路的不利影响 与政府相关部门协商，在高速路沿小区一线上安装隔音墙，将高噪音源通过隔音墙进行阻隔。 其它措施 产品策略 降低高速公路的不利影响 渠道策略 渠道策略 留格庄本地客群是项目的基础客群，虽已被消耗较多，但仍有一定潜力可以继续挖掘。除可以继续在集市时有针对性地进行发单外还可采取以下渠道： 渠道二：热点区域张贴项目宣传海报 在各村村委会大门口处、村内商店门口或村头等农民平时活动较为频繁的区域醒目位置张贴项目大型海报，将项目的宣传力图渗透到每一处。 渠道一：老带新 农村的客户更加相信口碑宣传。向已成交客户发布信息，号召其“老带新”，对其提供一定奖励，如：每介绍成功成交一个客户，可奖励500元。 渠道策略 针对海阳市区及其他乡镇客群：建议增加以下推广渠道： 渠道一：公交车座椅套广告 公交车座椅套广告强制性阅读力高、目标客户明确，是一种性价比很高的广告媒介。目前在海阳市还未有房地产项目采用。 渠道二：电视广告 可以采取包频道的形式，即在各卫视台播放广告的时候立即切换到项目广告，该广告形式到达率极高，效果显著，但费用相对较高，可短期使用。 渠道策略 针对全国其他城市的边缘客群：建议可采取以下宣传渠道： 徐家店项目采取全国分销的渠道策略，本项目完全可以将徐家店分销客户进行共享。可重点向东北、内蒙等地当年“闯关东”的山东老乡进行宣传。 烟台：效果最好，一年四季拉人。 威海、青岛：效果也不错，但季节性很明显。 长春、鸡西：效果中等，有一定的季节性。 兰州、呼和浩特：效果较差，1年来不了几次。 徐家店项目主要分销渠道 展示策略 展示策略 项目售楼处及其周边的展示形象是客户判断项目价值的重要依据，必须认真对待。本项目目前展示形象极为一般，有较大的提升空间。 售楼处小院围墙内侧同样也应该进行画面包装 售楼处小院围墙外侧的画面失色较为严重，应定期进行画面更新 展示策略 项目售楼处内虽各项功能区域一应俱全，但都十分简陋。尤其是所有上墙画面的设计都极为一般，有较大的提升空间。另外，资料的放置也应整洁有序。 宣传展板 资料架 销控板 区位图 户型展板 公示区 展示策略 项目售楼处内文本资料较为粗糙，由于目标客群来源不同，建议可设计三种主题内容不同的单页进行宣传。 目标对象 广告单页主题 说明 本地客群 明天你将住在哪里？ 由于宅基地将不再获批，居民只能购买商品房居住。 海阳市区客户 市区一套房=半岛御水湾一套房+一辆车 强调项目的价格优势 外省客户 面朝大海，春暖花开 强调项目周边环境的优势和未来的发展前景 展示策略 目前项目售楼中心离项目工地还有一定距离（1.4公里），建议购买一辆看房车，一来接送客户去工地现场看房，二来停放在售楼处停车站亦是一种形象展示。 展示策略 项目工地对看房客户同样有着较大的展示作用，本项目工地目前无任何包装，仅靠施工板进行遮挡。建议可修建工地围墙，设计精美的广告画面进行包装。 定价