中原2006年北京房地产写字楼市场回顾.docVIP

北京中原2006房地产写字楼市场回顾 写字楼新增统计口径：新增供应在统计期间内取得预售许可证的项目所供应的体量。成交量为在统计期间内进行网上登记的成交体量，成交价格为网上登记的真实成交价格。 本次年度供应统计期间为2006年1月1日至2006年11月30日。 06年写字楼出现井喷高峰 资料来源：北京房地产信息网 写字楼供应在近几年持续增加，2006年的新增预售供应截止到今年11月底，已经达到312万平方米，达到写字楼市场供应的最高峰。 ????? ?新增供应继续向边缘集团扩散，七大主力商圈供应只占总供应的37％ 资料来源：北京房地产信息网 从今年各商圈的供应量来看，包括亚奥区域在内的主要写字楼商圈供应总量为115万平方米，只占到了年度总供应量的37％； 随着各大商圈规划的基本完成，写字楼供应向非主力商圈逐渐扩散，尤其是北京边缘集团产业结构的变化将会进一步带动这些区域的发展。 ??????? 写字楼二手市场活跃 回顾2006年写字楼二手市场，写字楼新增销售项目明显多于租赁项目，高品质租赁楼盘需求旺盛，06年中期租赁成交明显较往年增多。 ??????? 以文化创意为卖点的写字楼迅速发展 受北京市“十一五”规划重点发展文化创意产业等影响，与该产业发展密切联系的写字楼在营销中迅速抓住这一契机，纷纷推出与创意文化相关的主题，较为知名的项目有大成创意大厦，西海48文化创意中心，北京创意大厦、东方梅地亚中心、华远企业号并取得较好的销售业绩。 2????需求看 ???? 写字楼投资需求上升 随着国家宏观调控政策的步步紧逼，北京住宅市场投资需求下滑，这一部分需求随之寻找替代品，于是市场表现一直比较稳定的写字楼市场成为房地产投资客群瞄准的重点。 ?????写字楼需求呈现多元化态势 随着北京城市整体规划的完善，北京产业结构逐步升级，办公客群聚集程度加强，不同产业对办公产品的需求呈现更大的差异，对办公产品也要更更多的个性化元素，体现在营销上即为定制产品的增多。 ?3????价格看 ??????? 整体均价呈下降趋势，但甲级写字楼价格平稳上升 资料来源：北京房地产信息网 资料来源：北京房地产信息网 ??? 北京写字楼整体均价呈现下降态势，这主要是由于新增供应逐步向边缘集团扩散导致的。但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，北京甲级写字楼成交均价在今年3季度突破2万元/平方米。 甲级写字楼租金上涨，入住率出现下滑 资料来源：北京中原市场研究部 租金的抬高与今年供应高端写字楼项目较多有关，大量的写字楼供应同时降低了整体入住率。 ?4???? 从区域看 ??????? CBD、东二环仍是本年度热点，南部区域热度初显，望京多个写字楼盘供应 资料来源：北京房地产信息网 ?????? 从2006年区域供应图上看，CBD总体供应量接近40万平方米，东二环达37.6万平方米，这两个区域既是东部的两个主要商圈，也是近两年的供应热点。从上图还可以看出，南部区域，尤其是南三环一带，新增写字楼项目增多，望京区域在今年也有多个楼盘供应。预计明年南部区域写字楼供应仍会继续增加。 5?????从产品看 ?????生态办公仍是产品主要诉求点，低密度商务花园产品供应加大 2003年非典事件以后，北京对办公的生态化要求一直是产品设计的主要诉求点，对于市区内的常规写字楼项目，在产品生态化的打造上主要为提供更为完善和先进的新风系统，打造空中花园等。而自去年以来，低密度花园办公产品出现增加的趋势，尤其是在市区内，例如西外的华远·企业号，北二环内的德胜·尚城等项目，给办公产品注入了新鲜的空气。? 1?????政策篇? ????政策集中出台，直指住房结构调整? ???????2006年出台主要政策 政策名称 执行时间 颁布单位 内容摘要 “国6条” 5月17日 国务院 n???????? 明确了产品结构、交易环节、开发企业监管、廉租住房制度和信息披露制度的调控方向，提出了调控的重点和未来政策细则的主要内容 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 5月29日 九部委 n???????? 供给结构调整 n???????? 需求抑制 n???????? 需求分流 n???????? 开发企业管理 n???????? 舆论引导 《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 8月1日 国家税务总局 n???????? 房屋原值计算方法确定，按所得20%核定个人所得税额 n???????? 扣除税金和合理费用 n???????? 限定最高装修比例 n???????? 不能确定应交纳税额的，按转让收入的1％～3％核定个人所得税额 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》 《协议出让国有土地使用权规范》 8月1日 国土资源部 n???????? 招拍挂土地可提用地预申请