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浅水湾恺悦名城土地评估 提报单位：上海新联康投资顾问有限公司 提报时间：2009/7 关键主题：土地属性，市场分析，产品建议，客源分析，价格建议 提报正文—— 土地评估报告 报告提纲： 地块分析 对本地块的地理位置，交通环境，周边配套等土地属性进行分析。 区域市场分析 对本地块所处板块的市场情况和周边项目进行研究。 产品定位 通过对市场同类产品的分析，确定本地块的产品和面积设定。 客户分析 通过对周边项目及同类型项目的综合分析，解读本案的目标客户。 价格建议 通过对市场同类产品的分析，确定本地块的价格。 土地属性分析 区域属性 区域位置 本案大致位于上海市中西部的普陀区；坐落于普陀区东部的长寿板块，苏州河南岸。北接梦清园，东临河滨围城，南至澳门路，西止于江宁路。本案占地33853平方米，总建92016平方米，住宅容积率为2.02 周边环境 本案东，南，西部都被成熟社区包围，例如河滨围城和世纪之门。而本案的北部是梦清园，拥有出众的自然景观。 交通环境 苏州河北岸轨道交通3，4号线中潭路站，距离本案步行约20分钟，距离较远。 所以主要交通工具为公交 － 周边公交有112路，68路，76路，105路，738路，830路等线路，可到达全市主要商圈，基本可以满足日常出行需求。 周边配套 本案距离光新路商圈1公里，距离亚新生活广场约2公里，距离上海火车站不夜城商圈约3公里，另外江宁路和澳门路沿街有大量商铺，生活配套非常发达。 地块目前情况 本案住宅西侧目前还处于拆迁阶段，住宅在建，部分已结构封顶。 SWOT分析 优势分析 优越的地理位置 地块位于内环线以内，相当于市中心，可凸显区位优势。 北靠梦清园及苏州河，拥有绿地和水景，景观优势明显。 被成熟社区包围，因此不仅周边生活配套齐全，交通也便捷。 劣势分析 似好非好的区位 从区和板块来看，虽然本案靠近静安区，但实际位置处于普陀区，区位概念不属优越。 本案离轨道交通3，4号线较远，而且周边道路略显狭窄，容易堵车。 本案因处于老城区，周边环境和人员素质较差。 机会点分析 天然资源稀缺 因为本案属于苏州河南岸的最后一块住宅用地，有资源稀缺性，会是一大卖点。 交通情况将有进步 轨道交通7，10号线路的建设将有效促进交通状况。 威胁点分析 景观有限 本案因处于苏州河南岸，北观河景，相对于南观河景的项目舒适度上有一定的差距。 同属以苏州河景观为卖点的沿岸项目不乏，因此本案很难凸显出自身的竞争优势。 区域市场分析 市场分析 目前区域内有3个项目在售，刚已售完的1个为宝华城市晶典，其他项目主要是二手房。 案名 位置 开盘时间 总建 （万平方米） 产品类型 目前行情 （元/平方米） 主力面积 （平方米） 主力总价 （万元） 泰欣嘉园 光复西路 07.1 14.7 小高层，高层 32000 二房 85 三房135-142 二房272 三房432-454 上海香溢花城 中山北路近光新路 07.10 46 小高层，高层 24000 二房105-110 三房131-135 二房252-264 三房314-324 宝华城市晶典 胶州路近新会路 09.4 4 高层 27500 二房96-115 三房148-160 二房264-316 三房407-440 新湖明珠城 东新路 08.4 80 小高层，高层 25000 二房103-110 三房160-190 二房257-275 三房400-475 新联康研展部2008-7 从开盘时间来看，区域内均为07-09年开盘的项目； 从产品类型来看，整个区块以公寓高层为主，少量的别墅产品为主； 从均价来看，公寓在24000-32000元/平方米范围； 从面积段来看，区域内公寓有提供四到五房，但主力房型多为三房，面积普遍在131平方米以上，而也占多数的二房，面积普遍在85-115左右； 从总价段来看，二房在约250万元以上，三房在约300万元以上； 区域内市场供应量较少,以泰新嘉园和宝华城市晶典为尾盘，而正在热售的上海香溢花城和新湖明珠城是大规模项目。价格的差距就在于推出时间的差距和项目附在装修与否。 重点个案 泰欣嘉园 项目地址：普陀区光复西路133弄 开发商：泰升房地产（上海）有限公司 建筑指标：总建14.7万平方米，容积率2.5 产品类型：高层，小高层 交付时间：08.9 成交均价：28000-34000/平方米 （装修3000元/平方米） 物管费用：3.23元/月/平方米 主力面积：二85平方米，三135-142