厦门2007年五幅商住地块价值分析及定位策略.docVIP

厦门:9月8日五幅商住地块价值分析及定位策略 厦门9月8日五幅商住地块价值分析及定位策略 2007G27五缘湾大桥西南侧地块价值分析及定位策略打造五缘湾首席海景豪宅 一、地块基本属性分析 （一）基础数据 2007G27基本规划指标 项目名称 规划设计要求 1 用地位置 湖里区五缘湾片区外湾西侧，环岛路与湖里大道交叉口西南侧 2 用地性质 居住、商业 3 总用地面积 92961.268 m2 4 总建筑面积 总建筑面积（地上） 167330 m2以下 不同性质用地占总建筑面积 居住：154330 m2；商业：13000 m2（其中生鲜超市1500 m2） 5 建筑密度（上限） 25% 6 绿地率（下限） 35% 7 建筑高度、层数 特定地区限高 黄海高程55.5米以下 低层、多层、高层的限定 高层（24＜H≤48米） 必须符合厦规［2007］140号文的规定 2007G27基本出让数据 （二）地块现状 已完成三通一平。 （三）周边环境 ?? 该地块在五缘大桥西北端桥头下，环岛路以北是全视野无遮挡海景，东面是五缘外湾，天风海涛，海天一色，视野开阔。周边（墩上高尚居住区）规划区内已经成功出让多宗商住土地，如联发五缘湾1号，源昌鑫海湾，新景2008等，并且也已经在施工建设中，未来人气聚集不成问题。 该地块因政府前期配套的推进，荒凉的面貌正在改变，渐渐取而代之的是商业街的日渐兴隆和景观木栈道吸引越来越多的休闲人群，地块西南面是建设中的五缘学村。整体而言，地块未来周边环境将十分适宜居住、休闲。 （四）周边配套 市政配套——周边路网基本贯通，但是部分规划道路需2008年才能完成，所以市政配套整体完善尚需时日。 公建设施——地块附近规划有社区服务中心，社区室外活动场地，地块西侧相邻的已出让地块内规划设置有“四合一”设施，地块内规划设置邮政所。 生活配套——按规划要求，本项目应配置生鲜超市一座，必须为框架结构的建筑，设于地面一层，建筑面积1500㎡。 教育配套——现无建成使用的学校；地块附近的“五缘学村”内规划有42班高中、18班初中的中学，36班的小学；地块西侧相邻的已出让地块内规划设置有幼儿园。所以，地块周边教育配套未来十分完善。 （五）综合评判 ? 评价 现状 片区 地段 交通 景观 人气 生活配套 商业配套 教育 配套 优 √ √ √ √ √ √ √ 良 √ 较差 √ 差 结论 五缘湾大桥西南侧地块北面和东面亲近海景，与五缘湾外湾海景仅一路之隔，广阔无遮的海景和环岛路畅通无阻的交通优势，和周边统一规划的高标准建设，且完备的商业、教育配套规划，使得该地块具备了高尚生活社区的潜质。 待本案推向市场时，周边楼盘已成熟，相关的配套设施也已到位，因此，具备入市的良好基础和市场预期，该地块是规划区内不可多得的成熟地块，具有较高的开发价值和市场价值。 二、地块定位策略分析 ? SWOT 定位分析 优势（S） 劣势（W） 1、?? 2、?? 3、?? 4、?? 5、?? 1、?? 2、?? 3、?? 机会（O） 1、?? 2、?? 3、?? 4、?? 1、SO定位策略 由于地块良好的景观优势及区位特点，定位可考虑主打海景牌，如“五缘湾海景桥头堡”等，将地块开发建设成为墩上高尚居住区内首席海景豪宅。 2、WO定位策略 由于地块附近已经有新建同类性质楼盘，所以在宣传上较适宜在同质中拉开差异，本案入市时区域周边已成熟，可打造成熟的高尚社区。 3、ST定位策略 建议与周边同类楼盘拉开差距，着重强调该地块更靠近商业街及高星级酒店、附近生活配套便利、区位优势等有利因素。 5、WT定位策略 主打本案最大的亮点：景观一流，区位地段无可替代。 威胁（T） 1、?? 7000元，而西面的新景2008成交楼面地价已近8000元，较高的地价考验实力。 2、?? 18000元，片区房价还有多少上升空间是个未知数，考量投资者对市场预期的判断。 项目总体定位： 本案最大的亮点当属海景景观优势和区位的稀缺性，同时位处五缘湾“桥头堡”位置，因此在形象定位上建议主打“海景桥头堡”豪宅，塑造片区地标性建筑，引领片区内首席海湾纯居住的高尚生活方式。 在客户定位上，通过点对点营销、顾问式营销等直效营销模式，与目标客户进行直接而充分的互动，锁定企业高管、社会名流等高端的富人阶层。 2007G28、29五缘湾商业街二期南侧地块价值分析及定位策略开启环湾标杆名盘时代 一、地块基本属性分析 （一）基础数据 ? 2007G28、29基本出让数据 （二）地块现状 ? 已完成三通一平。 （三）周边环境 ?? 地块所处的地理位置是在五缘湾片区的