中国房地产行业现状及发展趋势分析凯捷咨询doc.ppt

? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 随着国内经济的持续发展和房地产市场的逐步成熟，物业持有经营业务在国内有着良好的发展前景 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 房地产金融业务是房地产发展到一定阶段才出现的。长期以来。我国房地产发展的资金主要依靠银行 2003年1～6月份房地产投资累计到位资金来源构成 数据来源：国家信息中心 其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方式实现，实质上还是依靠银行资金 自筹资金占比约30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高。 房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的占比超过60%，银行成为房地产风险的最大承担者。 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 宏观调控使开发企业不得不寻找多元化的融资手段，以便在未来竞争中获取竞争优势 央行121号文 房地产开发企业70％以上的资金都来源于银行 2003.6 房地产企业 多元化融资手段 上市融资 资产证券化 抵押 基金 信托 国家政策因素 相关政策的 解禁、放开 企业自身因素 企业自身信誉 项目吸引力 上市融资在一定程度解决资金问题的同时，对业绩平滑的要求也使房地产开发企业面临很大压力 资产证券化是未来重要的融资手段，但目前在国内还未能正式展开 信托和基金成为目前多元化融资手段中的热点 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 房地产基金与信托在国内还处于刚刚起步阶段，但发展迅速，有良好的发展前景，同时国内目前的房地产金融有着与国外不一样的特点 长期基金 中期基金 短期基金 收益 风险 安全性 成长性 主流基金 增值型基金 机会型基金 准机会型基金 土地基金（Land） 私人房地产信托 公众房地产信托 CMBS 麦则恩 国内以投资房产开发的机会型基金为主的原因： 国内还处于房地产开发业务为主的阶段，开发业务还有很好的利润和较低的风险 产业基金法没有出台，没有可实现房地产资产证券化的资产证券市场，长期房地产基金没有很好的退出机制 目标收益率IRR在25％以上 采用相对较高的杠杆率 投资期限较短2～3年 利用网络寻找非公开交易的机会，以避免公开投标的竞争 完全供租赁的多住户的公寓物业投资 主流的多样化的私人基金 可公开交易的房地产投资信托产品 通过调整物业经营/租赁的策略实现增值 通过物业重新定位获取增值 开发和二次开发 获取稳定而长期的增值 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 房地产现有业务模式分析 宏观调控下房地产企业的发展思路 凯捷的战略咨询思路 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 土地供给透明 企业运营模式改善 大量资本进入行业 “121号”文件 “195号”文件 “18号”文件 国家的新一轮宏观调控将对房地产行业产生深刻影响，资金实力将成为房地产企业发展的最关键因素，房地产行业面临着重新“洗牌” 房地产企业数量多、规模小、集中度低 以北京市场为例，据统计，市场上在售的项目，仅掌握在不到一半的开发商手中；对北京市场上在售项目进行统计，有项目的企业平均开发规模为21万㎡ ； 规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路 业务模式多样化趋势，产品/服务细分，产品品种增加，专业化程度增加， 房地产金融能力成为企业发展的第一要素 行业集中度将大幅提高，规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头将出现 市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化 现在 2005-2008 ? 2004 Cap Gemini - All rights reserved August 2004 – ASD Proposal 在新一轮宏观调控下，市场竞争日趋激烈，行业周期风险加大，专注于单一开发业务的模式需要转变 经营方向的单一，减弱了企业抗行业周期风险的能力 房地产行业