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北京房地产市场分析与预测 居住物业市场分析与预测 1．1 住宅市场分析 1．1.1 供给分析 北京市现有住宅存量约1.7亿平方米，从其性质上看，以基建项目为主,其中近1亿平方米的设计或配套存在一定缺陷。目前市场上住宅供应量仍连年增加，近几年商品住宅竣工面积均较上年有所增长，其中97年住宅竣工面积为483万平方米，同比增长9.4%，98年竣工589万平方米，增长22%，99年竣工908万平方米，增长54%，今年上半年商品住宅竣工面积达149万平方米，比去年同期增长83%。 北京市历年住宅竣工面积（万平方米） 住宅项目在各个区域均有分布，其中近郊区面积远大于城区，相对而言，朝阳、海淀、丰台三区更为活跃，其总建筑面积比例分别占26%、19%和14%。在上半年新开盘的53个住宅项目中，朝阳区18个，海淀区11个，两区新项目数占55%。所有新盘项目 规划建筑面积为539万平方米，其中朝阳区145万平方米，海淀区126万平方米，两区总和占50%。海淀区新项目主要集中在中关村核心区及其周边，而朝阳区的新项目则以亚运村及望京地区为主。 1．1.2． 需求分析 近年来我国宏观经济形势趋好，国民经济保持了稳定的增长，居民人均收入不断提高，这增大了居民购房的信心和热情。住宅销售面积增长较快，其中97年共销售242万平方米，同比增长28%，98年为377万平方米，增长56%，99年为485万平方米，增长28%。今年上半年本市住宅市场共销售220.4万平方米，实现销售额83.6亿元，分别比去年同期增长1.8倍和1.4倍。虽然上半年住宅销售量较去年同期有明显好转，但由于近年来竣工量均大于实际销售量，据统计截止到99年底本市商品住宅的空置量276万平方米，这些空置房对销售市场压力巨大。 北京市历年住宅销售面积（万平方米） 1．1.3 价格分析： 普通住宅价格从总体上看，具有市中心高、外围低，北部高、南部低的区域特征。二环内住宅平均价格为7760元左右，二三环间为6000~8000元左右，三四环之间为4000~6000元。北部住宅通常比南部住宅价格高1000多元/平方米。 北京市住宅分区平均价格表（元/平方米） 区位 二环内 东北二三环间 西北二三环间 西南二三环间 东南二三环间 西三四环间 北三四环间 东三四环间 均 价 7760 7732 7193 5705 6247 6316 6268 5746 区位 南三四环间 西四环外 东四环外 北四环外 南四环外 通州 昌平 大兴 均价 4648 4085 4577 5542 2480 2721 2971 2368 1．1.4 影响市场的主要因素 价格。价格是消费者考虑的主要因素。根据中房指数最 新调查显示，87%的被访者能承受的价格在4000元/平方 米以下，其中2000-3000元这个区间的人数最多，为27%。 位置。通勤距离（时间）是购房者考虑的又一个因素， 他们往往青睐于对自己熟悉地区的物业，一些位于郊区 的住宅由于交通及市政配套较差，长期空置。 品质。消费者对住房的工程质量、功能、环境质量和管 理质量要求越来越高，许多开发商观念上仍没有完全改 变对现有市场的认识，目前市场上适应个人购房的个性 化、多样化的住宅供应不足。 消费观念。由福利分房转变为个人购买，在广大居民心 理上、行为上还需要有一个逐步适应的过程。 1.1.5 重点地区分析 1）亚运村地区：本地区房地产发展的综合区位优势为便捷的交通条件、完善的市政配套、日渐齐全的生活娱乐设施及优越的自然人文环境。从发展趋势上看，亚运村及其周边仍然是许多购房者首选的地区。 从价位来看，本地区居住物业整体档次水平较高，以内外销公寓为主，普通住宅项目相对较少，均价在6500元/平方米左右，目前的在售面积约为305万平方米，主要项目有风林绿洲、北辰绿色家园、万科星园、嘉铭园等。 2）中关村地区：中关村地区原有不少房地产项目，已形成了具一定规模的居住社区。随着国务院关于建设中关村科技园区的决定，中关村科技园区内的一些房地产开发项目开始升温。目前中关村地区的项目均呈现不同程度的热销场面，随着中关村科技园的建设，该地区基础设施的进一步完善，其将成为本市最热的地区之一。 中关村地区上市供应项目均价为6300元/平方米，属普通住宅类的中高档价位。据统计，当前中关村中心区在售面积约261万平方米，主要项目有光大花园、鑫雅园、天秀花园、阳春光华、华清嘉园等。 根据中关村地区规划，核心区内住宅项目将严控审批。因此，中关村地区的物业价格保持稳中有升，尤其是位于核心区的项目，由于其周边商品房供应量将会越来越小，需求会大于供给，因此其价格有进一步上升趋势。 3）望京新区：