商业房地产行业外部环境分析与趋势预测doc.ppt

1 商业地产行业 外部环境及演化趋势 2 目录 宏观环境分析 PEST 行业环境分析 波特五力分析 商业地产行业简介 外部环境分析 趋势预测 3 商业街区 大型超市 购物中心 百货 写字楼、酒店等 商业地产：非生产性，非居住类物业 涵盖零售、餐饮、娱乐、休闲等多种经营业态的房地产形式 简介 商业地产 4 阶段Ⅱ： 90年代中期开始 大型超市和卖场的兴起 商业性质物业以商厦形式在城市中心区域诞生 商铺经营以房产销售为主 阶段Ⅰ： 上个世纪90年代开始 以百货业的建设和城市老商业区改造为主 市场以“住宅+商铺”为主，商住混合一体，商铺是住宅的副产品，从属于住宅项目，纯商业项目少之又少； 阶段Ⅲ: 进入2000年以后 城市CBD和商业步行街是建设热点 市场竞争除了依靠开发商的实力和物业所处的地理位置等优势外，营销策划开始显示出强大威力 阶段Ⅳ： shopping mall和城市综合体是商业地产发展趋势 国内开发商对商业地产的操作模式己经有了较成熟的把握 国内商业地产四个阶段 简介 2007 2008 2009 2010 2011 5次加息，从金融层面打压房地产 抑制过热 宏观调控 《国四条》出笼 前半年出台的政策仍有利房地产市场发展 后半年房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来 对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》 两次加息 货币政策：宽松到稳健 利好政策：上半年两次下调存款准备金率 6、 7月两次下调存贷款基准利率 前三季度，三次上调存贷款基准利率 ，以至土地投资和开发投资大量减少 11月后，又两次下调存贷款基准利率  《国五条》 双向调控 5 2012 2013 PEST 政治 托底盖帽 以政府提供最基本住房保障为“托底” 以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽” 6 国民经济 发展 消费水平 提升 城市化进程 1 2 3 PEST 经济+社会 国民经济发展、居民消费水平提升、城市化进程是刺激商业地产发展的三大因素 7 PEST 经济 国民经济发展 8 PEST 经济 居民消费水平 9 居民消费水平 CPI PEST 经济 CPI增幅＞3% 通货膨胀 CPI增幅＞5% 严重的通货膨胀 10 PEST 社会 城市化 53% 11 PEST 社会 城市化 城市化＜30%， 经济发展势头较为缓慢，农业社会 30%＜城市化＜70%， 经济发展势头极为迅猛的高速阶段，工业社会 城市化水＞70% 经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，后工业社会。 纳瑟姆曲线：发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。 53% 12 纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动 当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长， 当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值， 其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。 PEST 经济 13 PEST 社会 人口 14 建筑技术 PEST 科技 近两年来，不少嗅觉灵敏的商业房地产开发企业通过各种科技手段，提高建筑的管理效率和核心竞争力，向绿色建筑转型。 银河SOHO无疑是其中的佼佼者！ 银河SOHO使用了多项绿色建筑的先进技术，比如高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系 15 研发创新 PEST 科技 无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态 零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。 大数据 电子标签 智能货架 自动收银 自动打包 移动互联 线上App Wi-Fi 所有的新技术都在推动传统商业的革新 16 波特五力 新进入者 企业 代表品牌 宝龙 宝龙城市广场 北京苏宁 自建门店 娃哈哈 欧洲精品商店，未来3-5年计划开100家 海底捞 规划20万平方米商业综合体 富士康 玉山新天地 除传统商业地产企业外和万科等国内一线房地产企业，很多非地产企业也开始涉足商业地产领域 17 供应商 波特五力 （1）土地 在中国，城市土地属于国有，土地供应由政府控制。政府也在相当大的程度上控制着建房和买房的融资成本。房地产业利润水平在很大程度上与政府政策密切相关。 中国各地人口、土地资源及经济发展水平千差万别，可是房地产不能在地区间流动，从而形成全国统一的大市场，因此各地方政府的有关政策，对当地房地产业的价格和利润水平影响更为直接。 房地产开发企业取得土地必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。土地价格指数波动对商业房地产行业影响很大。 18 （2）材料供应商 我国的房地产业是一个巨大的市场，国外房地产开发商，材