商务公寓市场现状与发展分析doc.docx

商务公寓市场现状与发展分析一、深圳商务公寓现状分析自2003年深圳市政府为“商务公寓”这一物业属性正名以来，这个市场迅速发展，势头远超以前的商住楼，气势直逼写字楼。如2004年，共有求是大厦、南方国际广场、深南国际商务大厦、总部大厦等10个项目开盘，总供应量约42.58万平方米，占当年办公面积总量的43.31%，给纯写字楼市场带来强大的冲击，求是大厦更是在选房当日即热销85.00%，强有力地印证了商务公寓这一物业类型在深圳强大的生命力。近年来，深圳办公物业高端化发展非常明显，商务公寓发展受到一定的阻碍，供应量回落较大，但随着房地产调控政策不断出台，商务公寓再次受到市场的瞩目。在纯写字楼供求量小、商业炒作充分的状况下，商务公寓成为市场投资的热点物业，2011年，将是商务公寓再次腾飞的年份。1.1 商务公寓市场供应分析1.1.1 供应量分析图1历年全市办公物业供应量及商务公寓供应量走势图（2004-2011年）数据来源：中联地产市场研究中心从2003年商务公寓的出现到目前的发展成熟，这个市场仅仅经历了短短的八九年，但已经对传统的办公楼市场形成强大的冲击，逐渐占据办公楼供应量的半壁江山。在这段时间内，商务公寓的发展可以划分为三个阶段：2003-2004年形成阶段、2005-2009年发展阶段、2010年后成熟阶段。在2003-2004年形成阶段，商务公寓经历了从无到有、暴发性增长的阶段。2004年共有求是大厦、南方国际广场、深南国际商务大厦、总部大厦等10个商务公寓项目开盘，总供应量约42.58万平方米，而当年深圳市办公物业总供应量为98.31万平方米，商务公寓占总量的43.31%，给纯写字楼市场带来强大的冲击。这种发展势头表明了商务公寓作为新兴物业类型，具有强大的生命力，而众多物业一经面市马上被抢购一空，更说明它具有巨大的发展潜力。2005-2009年是商务公寓的发展阶段，是被市场广泛认识并接受的时期。在这阶段，商务公寓每年的供应量相对较为稳定，都集中在10.00-20.00万平方米之间，相比2004年较大幅度回落，这主要有两个因素阻碍了它的发展。首先，在区域规划的影响下，纯写字楼发展异常迅猛，制约了商务公寓的发展，中心区、中心西区、南山中心区、宝安中心区等商务新兴区域纷纷崛起，是近年深圳办公楼市场主要发展的片区，它们的供应量占比超过全市八成，而作高起点规划的城市CBD、区域CBD，它们主要以发展纯写字楼为主，如中心区的“十三姐妹楼”。另外，商务公寓作为新生物业，在发展过程中遇到种种问题，如公司注册等，一度引起争议，令发展受阻。2010年后商务公寓进入成熟阶段，一方面，经过近年来的探索，市场对商务公寓已全面认识，产品进入成熟期；另一方面，随着住宅市场受调控影响越来越明显，商务公寓直接受益，受到市场投资者广泛关注。2010年商务公寓供应量占全市办公物业总量的45.89%，达到2004年以来的最高比例；而2011年商务公寓的供应占比也将稳定在这比例，世纪汇广场、英龙商务大厦、田厦国际中心、瑞思国际中心等共约提供20.00万平方米的商务公寓供应面积，约占全市办公供应总量的45.00%，商务公寓已进入稳定发展期。1.1.2 主要供应特点分析深圳商务公寓有前文所述的9大特点，而其中最为显著的是区域分布，供应量主要集中在中心区及其辐射区域，以及分布在深南大道边上，这是深圳商务公寓得天独厚的有利因素。深圳商务公寓发展初期主要供应量集中在中心区及其辐射区域，如2004年，超过总量的50.00%。与住宅不同，选择商务公寓的客户主要是公司，地段和交通显得尤为重要。中心区及其辐射区域的区位优势不言而喻，如福田中心区的CBD内是比较单一的高端写字楼群，相对缺乏公寓类物业，于是，商务公寓在其内及其周围应运而生，除了满足部分中低端市场外，还与写字楼一争长短。商务公寓在生活、商务配套方面，可以对写字楼形成很好的补充。深圳的商务公寓总体供应还有一个特征：在深南大道边上，或临近深南大道。呈现这种特征的物业超过总供应量的85.00%，如罗湖的天俊·CEPA时代、城市天地广场、鸿隆世纪广场；福田的世纪汇广场、东方新天地广场、求是大厦、东方银座、金润大厦；南山国际市长交流中心、佳嘉豪商务大厦、海岸卡夫诺等楼盘都是位于深南大道两旁，而卓越世纪中心、金中环国际商务大厦、阳光华艺大厦等则临近深南大道。深南大道不单是深圳的交通命脉，还是深圳城市经济的黄金线。1.2 商务公寓市场需求分析图2 历年全市纯写字楼业成交量及商务公寓成交量走势图（2004-2011年）注：商务公寓成交量为估算数据来源：中联地产市场研究中心1. 2.1 成交量分析从商务公寓的销售情况来看，它已经成为深圳办公楼市场的主角之一，与纯写字楼分庭抗礼，且有超越的势头。商务公寓成交量受到供应量及市场宏观环境影响较大