淮安中央新亚置业金陵名府营销策划二期提案报告.ppt

营销关键节点与阶段 时 间 户外广告牌正式投放 2008年7月 营销道具准备完成、营销中心投入使用 2008年7月 销售人员开始储备 2008年6月 销售正式进场 2008年7月 住宅蓄水开始 2008年6月 拿到销售许可证 2008年10月 项目第一组团正式开盘 2008年10月 项目第一期第一组团完成时间 2009年1月 项目第一期完成 2009年8月 营销关键节点与阶段提示 ——营销推广 可比案例 盛世豪庭 楚秀·紫金城 世纪佳苑 均价（元/平方米） 3080 3000 3200 价格策略 对于本案销售价格的定位，我们采用加权修正的方法进行测算。 ——营销推广 本案 盛世豪庭 楚秀·紫金城 世纪佳苑 周边自然环境 -1 -1 +0 +0 小区内配套 +0 +1 +0 +1 周边生活配套 -2 -2 +0 +0 区位 +2 +2 -1 -1 交通状况 -1 -1 +1 +0 基地规模 +0 +1 +0 +2 景观设计 +1 +0 -1 +1 发展空间 +2 +2 +0 +0 产品档次 -1 +0 -1 +0 综合系数 +0 +2 -2 +3 价格系数修正表 ——营销推广 本案多层整体销售均价将实现 3375 元/M2 差价调整 1、住宅 朝向与方位：同条件下的南北朝向差价在5%左右，东西差价在3-5%之间调和。 景观与视野：其他条件相同，邻近中心花园的房源，比没有景观效果房源差价在10-12%之间。 户型与面积：其他条件相同，户型合理性差价在1-2个百分点之间，为促进大面积房源的区划，可以考虑1个百分点左右的单价差别。 楼层：初步差价定为100元左右。 2、商铺 边缘区域与中心区域：边缘与中心区域价差一般在10%左右 ——营销推广 入市价格与走势把控 低开高走、小幅频涨 本案入市均价定在 3100 元/㎡ 时间 2008年10月 2009年2月 2009年5月 2009年8月 价格 均价3100元/㎡ 均价3300元/㎡ 均价3500元/㎡ 均价3600元/㎡ 备注 销售约20%后，进行调整 销售约45%后，进行调整 销售约85%后，进行调整 ——营销推广 广告篇 谢谢 ！ 景观解析 硬质景观——中心广场可以运用了音乐的题材表达热情洋溢富有节奏的景观空间；引入小型水体如水池、跌水、幕墙的形式穿插其中，为广场增添了灵感和动态美，切合港式景观“中西合壁”的特色景观主题。 道路、健身器材、雕塑小品及构架划分了各种功能空间，突出了景观节点，满足了硬质景观的基本功能。 软质景观——乔木的种植形式多以行道树的种植为主，略显单调，中心主团及景观节点的植物缺乏特色，且竖向变化少。建议能在树种上有所变化，选用当地具有较高观赏价值的植物点缀，突出主要观景点，并可尝试使用耐寒棕榈科植物，营造港式景观的地域风情。 灌木及地被的处理应突出精致感，丰富而不杂乱，这部分需要进一步细化。 ——产品分析 屋顶花园 ——产品分析 ——产品分析 智能小区 ——产品分析 本案物业配套服务建议： 公共项目（不另收取费用） 1）二十四小时保安，消防和车辆管理； 2）公共场所保洁； 3）公共绿化园艺保养和培植；4）住宅区生活垃圾收集和清倒； 5）公共设施的维修和保养； 6）电话及访客留言转告； 7）组织区内业主联谊活动； 8）代收代缴水电费； 9）代请家教； 10）代收代缴有线电视费； 11）代办报刊订阅和收发、邮件收发； 12）代叫出租车； 13）代请保姆； 14）代聘装潢设计、施工单位； 15）代订飞机、轮船、汽车、火车票； 16）私宅报警器日常检查和维护；17）大件物品搬运（区内）。 专项、配套有偿服务 1）各项健身、娱乐活动； 2）餐饮、酒吧； 3）保健、医疗； 4）美发美容； 5）临时照看孩童； 6）钟点清洁； 7）老人、病人的护理； 8）礼仪服务； 9）礼品速递（限于市区）； 10）代管房屋； 11）代理房屋租赁； 12）机动车辆清洗； 13）四季暖房花卉供应及代为养护； 14）住宅水电设施的维修（免人工费用）。 物业管理内容建议 ——产品分析 营销推广篇 品牌策略 区位价值品牌