2007年洛阳项目市场项目报告.pdfVIP

洛阳项目 市场报告 前 言 一个城市有一个城市的机遇，一个项目有一个项目的宿命。回首千年魅力古都洛阳几千 多年的发展，时间轮回到今天，洛阳经济的发展为项目提供了绝好的历史机遇：洛阳宏观经 济结构的变化、涧西区域战略地位的提升和上海商业市场商圈的崛起、振兴、成熟和市场消 费观念的转变及其项 目的危机和压力等都为项目的发展提供了巨大的空间。 以洛阳新一轮的城市规划、区域商业定位、上海市场商圈周边开发的持续进行为契机， 项目势必将迎来新一轮的发展高潮，面临洛阳市涧西区内的新势， 项目如何主动去应对这个 千载难逢的战略机遇期，实现项目自身的超常规发展，是本次策划咨询要解决的核心问题。 目前考虑项目商圈边贸优势无法真正转化为项目经济的优势， 自项目发展的主观能动性 不足，单纯依赖于外部机遇的垂青，对 自身的综合优势考虑不足，面临着新一轮跨越式发展 的瓶颈。如何打造既具有魅力又有活力的项目还没有真正破题。 我们认为，制定项目发展战略的基本出发点在于“把握天时、强化地利、挖掘人和” ， 近几千年来洛阳涧西区虽然取得了长足的发展，但在 目前洛阳市区商业的版图上，涧西区的 价值和经济活力远没有释放出来，我们必须看到，形势正赋予项目在涧西核心商圈以新的使 命和更为精彩的角色。 第一部分 宏观经济研究 一.城市背景 1．地理位置 洛阳雄踞黄河中游，横跨南北两岸，西依秦岭，东临嵩岳，南望伏牛，北靠太行， 是我国南北方交替的过渡地带， 位于东经 １１１°１５′至１１３°００′，北纬３ ３ °３５′到３５°０５′之间。东距郑州 148 公里，西距西安 324 公里，北隔黄河与济 源市相邻，南连平顶山与于南阳。 2．人口结构 洛阳辖 1 市 8 县 6 区，即：偃师市、孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、嵩县、栾 川县、汝阳县、洛宁县以及吉利区、郊区和市区内的涧西、西工、老城、瀍河四区，全 市总面积 15208 平方公里，占全省总面积的 9%。其中市区面积 544 平方公里。洛阳市 人口中有汉、回、满、蒙古等 32 个民族，其中汉族人口约占全市总人口的 98.8%；少 数民族中，回族人口最多，2005 年末，洛阳市总人口达到 648.7 万人，其中市区人口 达到 153 万人。 3．自然气候 洛阳市属暖温带大陆性季风气候，四季分明， 季节转换明显。年平均气温 14.7°C， 年平均降水量 607 毫米， 年相对湿度 68%， 年平均无箱期 220 天， 年平均日照时数2204． 9 小时，年平均风速 1．７米／秒。洛阳市地处豫西黄土丘陵区，为新生代形成的凹陷盆 地。主要河流除黄河干流外，还有洛河、伊和、涧河、瀍河、北汝河、老灌河和白河等， 分属于黄河、淮河、长江三大水系。 4．自然资源 洛阳市矿产资源十分丰富，其中钼矿储量居国内首位，铝土矿、白钨、黄铁矿、 水泥灰岩、硅石、水晶、耐火粘土、白云炎等储量居全省前列，另外还拥有 3 个省级 煤田。除自然资源外，洛阳市还有丰富的人文景观，据不完全统计，洛阳发现的古文 化遗址有 327 处，现有古墓群 500 余座 （群），大中小型石窟造像 8 处，碑刻、墓志 2300 余方、馆藏文物 40 多万件。洛阳出土文物数量占全省的三分之一，约占全国的 十分之一。此外，以龙门石窟人文景观为主，与伊阙自然景观相结合的国家级风景名 胜区龙门几乎与洛阳齐名，每年都吸引着大批中外游客，而 “甲天下”的洛阳牡丹及 每年一度的洛阳牡丹花会更是名扬天下。 5．历史与人文景观 洛阳是中国建都最早、朝代最多、历史最长的古都。先后有夏、商、东周、东汉、 曹魏、西晋、隋、唐、后梁、后唐、后晋等十几个王朝在此建都，历时 1300 多年。洛 阳是中国首批公布的历史文化名城，文物古迹众多，自然风光秀丽。现有国家级文物保 护单位６处，省级４４处，市县级１００ ０余处，出土文物近４ ０万件。国家级重点风 景名胜区共 １处，自然保护区共４处。 6. 城市交通 铁路：两大铁路干线陇海、焦枝线在此交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥 （连云港 —鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、西欧等国家及世界其他地区。洛 阳铁路口岸已建成投入使用。 公路：横贯东西的 310 国道和纵贯南北的 207 国道纵横交错，郑汴洛高速公路、洛