2007年苏州市房地产项目市场调研报告.pdfVIP

Part1、市场环境分析 一、城市经济背景 n 苏州经济发展势头强劲，是城市房地产发展的基础；但对外向型经济依赖较大，在人民币不断升值的影响下，苏州的房地产将受到 一定影响。 n 从长三角主要城市的各项社会经济指标来看，苏州的经济指标较靠前，而考量社会城市发展的指标位居中等，说明苏州的城市发展 仍有较大空间。 n 苏州处于上海经济辐射带的第二圈层，主要承接上海转移出的制造业，同时依赖上海的服务业，城市服务业发展水平相对滞后。 n 苏州的轻重工业比值小于 1，城市进入工业化后期，对技术革新的诉求加大，同时政府加大了对高新产业的扶持力度，预计在未来 5 年内，高新产业及其从业人员比例将会有大的上升。 n 在实施科技型城市的建设过程中，各种知识密集型产业及公司将会涌现，将会出现一批收入较高的人群，对于城市高档物业的提出 了新的更高的要求。 n 苏州经济的快速发展，造就了一批财富集中阶层，而城市服务业的相对滞后，使得城市消费力没有得到释放，没有得到释放的消费 力只能通过投资不动产以寻求资产的保值增值——城市房地产投资属性较重； 二、城市规划分析 （一）、城市总体规划 1、城市空间规划： 第一层次：市域，面积为 8488 平方公里，包括市区和张家港、常熟、太仓、 昆山和吴江5 个县级市 第二层次：城市规划区，面积为2597 平方公里，包括苏州市区(沧浪、平江、 金阊、吴中、相城、工业园区和高新区)，以及昆山市的巴城、 张浦、锦溪、周庄镇；吴江市的松陵镇、同里镇、横扇镇部分地 区(仅包括原菀坪镇，下同)；常熟市的辛庄镇部分地区(不包括 原练塘镇，下同)。 第三层次：中心城区，面积为 599.2 平方公里，包括平江区、沧浪区、金阊 区；工业园区部分地区(中新合作区、唯亭镇沪宁高速公路以南 地区、胜浦镇、娄葑镇新华路以北地区)；虎丘区部分地区(枫桥 街道、狮山街道、横塘街道、浒关新区、浒墅关镇通浒路以南地 区)；吴中区部分地区(苏苑街道、龙西街道、长桥街道、郭巷街 道和苏嘉杭高速公路以西、苏州绕城高速公路以北地区，越溪街道、 木渎镇、(不包括原藏书镇)；相城区部分地区(相城经 济开发区、元和街道、黄桥街道、太平街道太阳路以南，苏嘉杭高速公路以西地区。 第四层次：古城区，面积为 22.63 平方公里，主要包括了苏州护城河以内区域 2、城市发展方向规划： 城市发展方向总结为“中核、东进、北拓、南优、西控” 。 “中核” ：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居 住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形 成商业、文化、旅游、服务中心。 “东进” ：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为 东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新 区形成的中核相呼应。 “北拓” ：北部是苏州中心城区重点发展方向， 规划建设北部新城。 “南优” ：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域， 主要是优化环境，建设成宜居城市。 “西控” ：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。 3、城市规划 目标： 城市定位目标：建设成为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡。”文化名城的含义为传统文化加现代文化；高新基地等 于现代服务产业加文化创意产业；宜居城市为宜居天堂加创业天堂；江南水乡为传统水乡加现代绿都。 城市产业目标：商务、商贸、物流中心等现代服务业；文化创意产业；研发产业基地 城市规模目标：根据《苏州市城市总体规划》，到 2010 年时，全市市域总人口为 980 万人，市域城镇化水平为 70%，城镇人口 为 690 万人；2020 年时市域总人口为 1100 万人，城镇化水平为 80%，城镇人口为 880 万人。同时，到2020 年时，全市将形成“特大城市、大城市、中等城市和小城镇四个城市规模等级。 特大城市：1 个，即苏州中心城区，城市人口规模为 360 万人 大城市：4 个，即常熟市、昆山市、张家港市和吴江市，城市人口规模都在 65 万人至 70 万人左右