2006年深圳市卓越时项目代广场二期可行性研究报告.pdfVIP

卓越时代广场二期可行性研究报告 可行性研究报告目录 第一章项目分析及评价 一、 项目名称 二、 地理位置 三、 交通状况 四、 周边景观 五、 周边配套 六、 主要技术、经济指标 七、 研究结论 第二章项目投资环境和市场研究 一、 深圳市国民经济发展概况 二、 深圳市房地产市场概况 三、 福田中心区区域发展状况及前景 第三章项目价值 SWOT 评估和战略选择 一、项目 SWOT 分析 二、项目市场开发战略选择 三、市场竞争者分析 四、目标市场选择及特征 五、产品定位 六、价格定位 第四章项目开发进度安排 一、 项目分期开发 二、 施工横道图 第五章投资估算及资金筹措 一、 投资估算 二、 资金筹措 三、 资金投入及使用计划表 第六章销售收入、成本费用估算 一、 经营收入、销售税金及附加估算 二、 总成本费用的估算 第七章财务评价及敏感性分析 一、 利润估算 二、 偿债能力分析 三、 赢利能力分析 四、 项目不确定分析 五、 社会效益及影响分析 第八章附件 第一章 项目分析及评价 一、项目名称 『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓 二、地理位置 原祈年酒店地块位于深圳市 CBD 中心区南区，东临 CBD 中轴景观带和中心 4 路，南 接福华三路和会展中心，西面紧挨卓越时代广场和荣超国际商会中心，北面毗邻福华路、 地铁一号线和香格里拉酒店。 三、交通状况 位处深圳两大城市主干道之间，通过金田路和益田路相连通；而且与地铁一号线直 接相通、地铁四号线近在咫尺，畅通于机场高速和广深高速、关内外、各口岸之间；地 下与地铁相通，地上二层与时代广场和商会中心通过空中连廊相接；整个立体交通状况 十分便捷。 四、周边景观 该项目东面是深圳 CBD 南中轴城市景观带，被誉为 “城市客厅” ；向北可以远眺莲花 山、市民中心广场美景。 五、周边配套 该项目周边聚集着深圳 CBD 最密集的写字楼群；矗立着香格里拉、喜来登、丽思卡 尔顿三座五星级商务酒店；会展中心和购物公园地铁出入口；南面是各类会展不断的亚 洲最大的会展中心；毗邻的 CBD 北区的政务资源也可便利的服务。 六、 主要技术、经济指标 主要技术经济指标 总用地面积 （㎡ ） 9834.4 建筑用地面积( ㎡) 8729 总建筑面积 （㎡ ） 111119.13 容积率 规定容积率 8.134 其 地上建筑（㎡ ） 84463.30 调整容积率 8.589 中 地下建筑（㎡ ） 26655.83 停车位 473 个 建筑基地面积（㎡ ） 8375.47 建筑密度 85.15% 其 商业面积 19996.92 ㎡ 79993.95 总建 规定建筑面积 中 办公面积 29998.49 ㎡ ㎡ 筑面 酒店面积 29998.54 ㎡ 111119.13 ㎡ 积 核增建筑面积 4469.35 ㎡ 架空层面积 4469.35 ㎡ （㎡ ） 26655.83 其 地下车库 21719.28 ㎡ 地下建筑面积