房地产估价理论与案项目例分析.pdfVIP

房地产估价理论与案例分析 目录 • 房地产概述 • 房地产评估常用方法 • 商业银行房地产抵押贷款风险分析 房地产概述  •  房地产基本概念、特征及类型  •  房地产价格影响因素  •  房地产评估原则  •  房地产评估程序  •  房地产评估方法的选择  •  房地产评估报告格式  •  房地产权属证书 房地产的概念  •  房地产的整体概念 是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合 体  •  土地 是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间  •  建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫 生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物， 包括房屋和构筑物两大类  •  其他地上定着物 是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可 以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、 使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如 地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等） 房地产的概念 • 实物 是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以 及组合完成的功能三个方面 • 权益 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益 • 区位 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其 地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火 车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地 产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周 围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间 距离） • 房地产存在形态 土地、建筑物、房地 房地产的特征  •  不可移动 （就地开发、利用或消费，地区性市场）  •  独一无二 （市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式）  •  寿命长久 （使用时间）  •  供给有限 （独占性、房地产供给不能集中一处）  •  价值量大 （单位价值高、总体价值大）  •  流动性差 （房地产的变现速度）  •  用途多样 （房地产利用方式的优选）  •  相互影响 （邻近房地产的用途和开发利用）  •  易受限制 （管制权、征税权、征收权、充公权）  •  保值增值 （投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善） 房地产的类型  •  按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊 用途、综合房地产等  •  按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等  •  按是否产生收益划分 收益性、非收益性  •  按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的 房地产价格影响因素  •  自身因素 （位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风 向、降水量、天然周期性灾害，建筑物本身）  •  环境因素 （大气、声觉、水文、视觉、卫生）  •  人口因素 （人口数量、人口素质、家庭人口规模）  •  经济因素 （经济发展、利率、物价、居民收入）  •  社会因素 （政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化）  •  行政因素 （房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政 策，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制）  •  国际因素 （世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状 况）  •  心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究 风水或吉祥号码）  •  其他因素 房地产评估的原则  •  合法原则 合法产权、合法使用、合法处分  •  最高最佳使用原则