远洋地产2010年总裁项目管理报告.pptVIP

2010年总裁管理报告;目录;第一部分：市场回顾与展望 宏观经济分析 行业环境分析 政策趋势分析 未来市场展望 ;1.1 宏观经济-总体回顾;1.1 宏观经济-经济结构;CPI、PPI增幅超预期，黄金等大宗商品交易价格屡创新高，通货膨胀预期加剧。 进入2009年四季度，CPI和PPI(工业品出厂价格指数)“由负迅速转正”，增长幅度超出市场预期； 黄金价格屡创新高，达到10年来历史高位； 央行消费者调查显示未来物价预期指数迅速攀升，居民对于当期物价的满意度持续下降。 ;;需求集中释放和宽松信贷政策促使房地产市场迅速反弹。 08年受抑制需求的集中释放、放松信贷等政策放大居民购买能力两大因素导致2009年上半年商品房销售大幅反弹； 供应增长严重滞后于需求反弹，市场很快形成供不应求的局面，导致销售价格在2009年下半年快速上涨。;1.2 行业环境-市场供应;土地供应在2009年下半年集中放量，土地价格大幅飙升。 2009年6月开始，土地成交开始活跃，成交面积和交易幅数开始大幅增加； 2009年下半年，土地的溢价水平开始大幅攀升，部分城市的溢价率超过100%； 由于土地放量集中在2009年下半年，2010年下半年市场供应才有可能明显改观。;1.2 行业环境-租赁市场;400亿;刚性需求仍然是市场购买的主力。贷款购房的客户者中，有八成的购房贷款客户是首次置业; 全年个人住房贷款增长48% ，66%的客户借助信贷杠杆支持购房，杠杆比达到历史新高； 2010年随着“差别化信贷政策”的实施和信贷政策的收紧，将进一步抑制投资性和投机性需求，并影响首次置业需求。 ;中高端客户的数量和财富水平迅速增加，客户需求开始出现分化。;GDP增速成功实现8.7%，房地产调控政策频繁出台 ;;资料来源：中国国家统计局、远卓分析;1.4 市场展望—市场预判;背景;第二部分：2009年经营业绩回顾 关键指标完成情况 财务回顾 业务回顾 管理回顾 工作中的不足 ;2.1 关键指标完成情况—董事局;2.1 关键指标完成情况—董事局;2.2 财务回顾-经营业绩;2.2 财务回顾—财务状况;2.3 业务回顾—收入结构;2.3 业务回顾—开发业务;2.2 业务回顾—物业经营;2.2业务回顾—土地储备;实现融资渠道多元化，资金实力进一步增强。;实行事业部制管理，大幅提升营运效率。 ;实行KPI+GS绩效考核，加大有效激励，进一步激发员工激情。;2.3 管理回顾—客户意识;2.4 工作中的不足;第三部分：2010年经营目标及策略 经营目标 发展策略 支持保障措施 ;为实现战略目标，2010-2015年需保持年均50%复合增速。;3.1 经营目标—保持复合增速; 3.1 经营目标—目标分解; 3.1 董事局考核指标建议;;各业务单元要超越2009年的业绩表现，充分挖掘盈利的潜力，为客户和股东创造更大规模的价值，创造新的资本溢价。;;核心城市布点与成熟区域深化;积极推进公司战略转型。加强第三步发展战略的宣贯，并在公司整体战略的框架下，指导各区域、业务单元形成自身战略规划保证战略上下结合。 完善计划与绩效管理体系。依托战略制定计划和绩效目标，树立绩效驱动业务成长的管理文化。 ;3.3 支持保障措施—培育产品研发核心能力;3.3 支持保障措施—完善组织架构、充实人力储备;;3.3 支持保障措施—加强风险管控;第四部分：2010年业务发展计划 开发业务 商业板块 其它业务 ;4.1.1 开发业务—年度经营策略;4.1.2 开发业务—协议销售;4.1.3 开发业务—开复工计划;4.1.4 开发业务—现金流;4.1.5 开发业务—结转收入;4.1.6 开发业务—投入资本回报（ROIC）;4.2.1 商业板块—年度发展策略;4.2.2 商业板块—物业经营;加大投资物业开发力度，计划开复工面积60万平米，同比增加100%。 继续推进将台商务中心项目开发建设，计划2011年底具备开业条件； 加快推进远洋万和城C地块、远洋沁山水E02、E03商业、京棉项目和天津AB地块建设； 研究资产整售方案，适机处置部分现有投资物业，用于加大新增投资物业项目开发力度； 加快处置会所、车库、车位等低效资产。 ;4.3 其它业务—年度经营目标;第五部分：2010年度投融资专项计划 基本策略 投资计划 融资计划 ;;5.2.1 投资计划—土地款支付; 完善土地储备布局结构、加大土地储备投资力度。;5.2.3 投资计划—新增土地储备;; 2009年，在股东、董事局的关心支持下，公司全体同仁共同努力，抓住市场有利时机，业绩实现历史性突破，为第二步发展战略划上一个圆满的句号。