2010年03月天津邓发计划大学城项目营销报告下.pptVIP

（1）调整建筑的设计理念（用于产品细节和推广） 魏玛并没有因为拥有这么多世界遗产而把整个城市封存。为了与现代城市功能有效结合，政府鼓励一些老式建筑在不改变原来外形的情况下，改变功用以满足市民需要，比如，变成超级市场。 新的建筑则使用较为简朴的现代主义风格，在尺度和色彩上与历史建筑相协调，举重若轻地把历史和当代生活连接在一起。穿行在魏玛的巷道、广场，即便是个外行，也能体会到平衡的比例关系给视觉带来的舒适感。 ;讲述洋房的故事 天然石材——蘑菇石 水泥瓦——拉法基 文化砖 质感涂料-ICI或STUCCO 实木大门 ……;（2）调整景观的设计理念（用于示范区的改善）——自然田园加特别文化符号;（3）销售中心和示范区之间营造很有冲击力的田园水景和魏玛雕塑;魏玛风格的延展利用;　魏玛是一个安静朴素的小城，商店里卖着??形各色歌德和席勒的纪念品。没有剑将出鞘的隐隐光芒，没有蠢蠢欲动的燥热不安，看不出它曾经撼动世界。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——龙应台《小城魏玛》;案名及Slogan;概念支持;包装;包装;包装;包装;包装;公共空间;公共空间;公共空间;公共空间;公共空间;建筑;建筑;建筑;建筑;配套;配套;配套;服务;服务;服务;第四章;项目卖点整合－提炼;天津西南新城;低容积率 ;低密度，高绿化率;硬朗的德系建筑;学校 ;规模;第四章;项目;公寓价格定位;第四章;项目入市;;【百鸟朝凤】计划;销售策略体系;第一步：“海东青” 计划——再次出海，高起风帆;第二步：“孔雀开屏” 计划——给客户最美的一面;第三步：“仙鹤梳翎” 计划——大客户营销计划;海泰;拓展人群;第四步：“凤舞九天”——凤翱翔于千仞兮，非梧不栖（二手门店联动）;邓发;第四章;通过对位置、户型、景观等因素综合分析，由优到劣，评判出项目的A、B、C类资源;推售安排： 第一批 5月首批得到销售许可证，小户型低价入市，抢占市场份额；临近景观的洋房产品提升价格标杆 1、2、3、20、21、22、23#：C类+B类资源 （项目西侧，对外昭示性强） 第二批 一批快速走量打响区域市场的同时，乘胜追击，借助示范区、样板间，推出优势产品，借势涨价 4、5、14、15、18、19#：A类+B类资源 （保留部分最优势资源，用于后期取得最大利润空间；优势高层和洋房产品价格拉差缩小，提升项目价格标准） 第三批 推出最优势资源，总价较高，进一步提升价值 6、7、12、13、16、17#：A类+B类资源 （优势资源拉高标杆，B类资源顺势提高售价，达到利润最大化）;;第四章;考虑到首期产品主要是B、C类资源，且开盘要一炮打响，因此采用低价入市策略，二、三期分别在房地产销售旺季开盘;项目;本项目洋房及公寓总货值4.13亿，销售周期为14个月 洋房均价8263元/㎡，公寓均价7136元/㎡，全盘均价7691元/㎡;感谢聆听！